Quelques astuces pour monter le financement de son investissement Pinel+

Le Pinel plus entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2023, en cohabitation avec son aîné, le Pinel. Monter un financement pour un investissement en Pinel peut représenter une tâche assez ardue, surtout si l’on n’a pas encore d’expérience dans le domaine. Comment financer son investissement Pinel plus ? Nous vous disons tout dans les prochaines lignes.

Financement Pinel+ : Définir son profil

Pour commencer, il est essentiel que vous étudiiez votre situation en analysant votre profil et vos objectifs. L’atout principal du Pinel est la réduction d’impôt qu’il propose : jusqu’à 63 000 € sur la durée d’engagement la plus longue. Ainsi, il faudra faire un point sur votre situation fiscale : quel est le montant de votre impôt sur le revenu actuellement ? Quelles sont les probabilités d’évolution dans les prochaines années ? L’investissement en Pinel intervient-il en complément d’autres placements financiers ou immobiliers ?

Votre capacité d’épargne doit également faire l’objet d’une étude approfondie. Dans la grande majorité des cas, un investissement en Pinel plus est financé à crédit. De ce fait, l’effort d’épargne mensuel doit impérativement être en adéquation avec vos revenus, d’une part, et d’autre part, tenir compte de votre régime fiscal. Les loyers encaissés pourront compenser, à moyen et à long terme, les mensualités (au moins en partie).

Vos objectifs peuvent être pluriels. Peut-être que vous souhaitez juste baisser votre imposition, mais aussi vous constituer un patrimoine ou tout simplement préparer votre retraite.

Avant le financement, trouver le bon logement

On ne peut pas choisir n’importe quel logement pour un investissement en loi Pinel plus. Le choix de son emplacement est un critère essentiel. Une fois que vous aurez choisi la ville où vous souhaitez investir (une ville éligible au dispositif), vous devrez élargir votre champ de recherche.

Même si la proximité est un point à prioriser, les zones Pinel à fort potentiel ne devront pas sortir de votre ligne de mire. Les quartiers les plus dynamiques sont à privilégier pour attirer les jeunes actifs. Pour bien déterminer le potentiel locatif d’un appartement en particulier, il ne faudra pas hésiter à travailler avec une agence de courtage en immobilier neuf. Parmi les autres points à vérifier, nous citerons : les projets urbains du secteur, la présence de services et de commerces à proximité ou encore l’accès aux transports en commun.

Préparer son plan de financement

Une fois que vous aurez toutes les données entre les mains, vous pourrez vous concentrer plus exclusivement sur votre plan de financement. Il est primordial de définir un budget qui soit cohérent avec vos besoins, votre capacité d’emprunt (le taux d’endettement maximum est de 33 %) et votre capacité d’épargne. Pour trouver les meilleures offres de prêt, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier vous aidera à optimiser votre dossier de demande de crédit grâce à son grand réseau de partenaires.

Préparer les documents nécessaires

Pour l’instruction de votre financement, vous aurez besoin de réunir quelques documents indispensables. À savoir :

• vos 2 derniers avis d'imposition,
• vos 3 derniers bulletins de salaire,
• vos 3 derniers relevés de compte en banque,
• un justificatif d'identité,
• un justificatif de domicile,
• un compromis de vente.

Lors des négociations avec votre banquier, prenez soin de prévoir un différé de remboursement du crédit pour éviter de payer les mensualités prévues tant que le logement n’est pas livré et occupé. L’offre de prêt vous sera adressée par la Poste et vous disposerez de 10 jours de réflexion à partir de la date de réception. Vous pourrez accepter cette offre à partir du 11e jour.

Signer le contrat de réservation

Une fois que vous aurez trouvé le logement qui vous convient, vous devrez signer le contrat de réservation, il comprend toutes les conditions de la vente : description et prix du logement, modalités complémentaires, date de livraison du bien… Ce contrat engage le promoteur choisi à vous réserver le logement. Un premier paiement sera exigé à la signature, il prendra la forme d’un dépôt de garantie et s’élèvera à 5 % du prix de vente.

Signer le contrat de vente

La signature du contrat de vente se fera devant le notaire. Le projet d’acte vous sera transmis par courrier recommandé avec accusé de réception. Le titre de propriété vous sera adressé après enregistrement dans un délai compris entre 2 et 8 mois. La signature de l’acte de vente officialisera l’achat de votre bien dans le cadre d’un investissement en Pinel plus. La prochaine étape concernera la livraison du bien et la livraison du logement.

Financer son investissement Pinel sans apport personnel

Si la majorité des banques demandent un apport personnel entre 10 et 20%, Il est encore possible d’investir dans un bien immobilier en Pinel sans apport personnel. Les établissements prêteurs sont plus souples avec les investisseurs en immobilier locatif, qu’avec les acheteurs de résidences principales. Les revenus générés par les loyers sont pris en compte le plus souvent à hauteur de 70%.

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Le Pinel, dans sa première version, a été créé en 2014 par Sylvia Pinel, la ministre du Logement de l’époque. Son principal objectif est de soutenir l’investissement locatif du neuf et de permettre aux ménages les plus fragiles financièrement d’avoir accès au logement. Tous les contribuables Français peuvent investir en Pinel. Pour cela, ils devront mettre leur logement neuf en location, en respectant quelques conditions, dont un plafond de loyer établi par zone à ne pas dépasser. En respectant toutes les règles imposées par le dispositif, le propriétaire-bailleur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en fonction de la durée d’engagement qu’il choisira : 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel plus va entrer en vigueur le 1er janvier 2023. Il s’agit d’une version améliorée par rapport à la précédente et est plus concentrée sur le respect de l’environnement.

Comment investir en Pinel plus ?

Si vous souhaitez investir en Pinel plus comme en Pinel classique, vous devrez respecter quelques conditions :

• Le logement doit être neuf ou en VEFA, respectant ou surpassant les normes de la RE2020 ;
• Le logement devra être loué nu (non meublé) ;
• Le logement devra être loué pendant une des durées proposées (6, 9 ou 12 ans), 12 mois après la fin des travaux ;
• Le locataire doit occuper le logement en tant que sa résidence principale et doit respecter des plafonds de ressources établis par zone Pinel et par composition de foyer ;
• Le loyer ne peut pas être fixé librement, il doit être inférieur ou égale au plafond indiqué pour la zone dans laquelle votre logement est situé : 17,62 €/m2 pour la zone A bis, 13,09 €/m2 pour la zone A et 10,55 €/m2 pour la zone B1 ;
• Vous ne pouvez pas réaliser plus de deux investissements par an, dans la limite du plafond d’investissement de 300 000 € ou de 5 500 €/m2 ;
• Le logement doit respecter des critères portant sur les normes environnementales et la qualité d’usage (surface habitable minimale et présence obligatoire d’un espace extérieur privatif). Un bien immobilier en Pinel + doit également proposer une double exposition à partir d’un appartement de 3 pièces.

Il est important de préciser que l’investissement en Pinel plus doit être déclaré au moment de la déclaration en ligne d’impôts sur le revenu. Pour en bénéficier, vous devrez joindre les pièces justificatives suivantes : la copie du bail de location et la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire.

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