Où acheter en Pinel pour faire une plus-value à la revente ?

Lors d’un investissement en Pinel plus ou Pinel, dans un quartier prioritaire une belle plus-value à la revente est possible, en ciblant habilement l’emplacement. Quelques quartiers faisant l’objet de politiques de réaménagement actives sortent clairement leur épingle du jeu. Nous vous présentons quelques communes et quartiers à privilégier pour un investissement en Pinel ou Pinel+, si vous souhaitez revendre après votre engagement.

Les quartiers prioritaires en réaménagement

De nombreux quartiers prioritaires sont actuellement en réaménagement, ce qui est une bonne nouvelle pour les futurs investisseurs. Soulignons le fait que les prix des logements dans ces quartiers sont moins élevés que dans les centres-villes. Si, en plus, un renouvellement urbain est prévu dans les quartiers concernés, les nouveaux profils seront beaucoup plus intéressants. En investissant au bon moment, vous pouvez espérer une belle plus-value à la revente. Les quartiers suivants ont fait ou font l’objet de grandes opérations d’aménagement et sont à considérer pour le choix de votre prochain investissement en Pinel.

Le quartier Bacalan à Bordeaux

Bacalan est un quartier d’affaires conçu pour la nouvelle génération. Situé dans le nord de Bordeaux, il est résolument tourné vers l’avenir. En l’espace de quelques décennies, il a su devenir un territoire d’effervescence. Il est surtout connu pour sa célèbre Cité du vin et a gagné ses lettres de noblesse avec l’arrivée du tramway, pour une ouverture au reste du centre-ville. Il va sans dire que Bacalan est le théâtre de plusieurs projets immobiliers neufs et représente un secteur où l’investissement locatif, et le marché de l’immobilier en général, est à exploiter. Le principal projet du quartier est nommé « îlot Bacalan ». Ce dernier est un parfait mélange d’habitations, de commerces, d’équipements et de bureaux.

Ce quartier écoresponsable mêle économie, gastronomie et tourisme, notamment avec la naissance des Halles gourmandes, du Musée Mer Marines ou encore la Cité du vin. Le campus universitaire qui y a ouvert ses portes a contribué activement au rajeunissement de la population au sein du quartier. La municipalité présente de grands objectifs environnementaux pour faire coexister en harmonie la nature et la ville. La plupart des îlots ont été conçus sur un mode écoresponsable, en partie grâce à l’intégration d’une centrale solaire autonome. La récente mutation du quartier Bacalan a boosté le marché de l'immobilier de cette partie de la ville.

Le quartier Mermoz, dans le 8e arrondissement de Lyon

Le quartier Mermoz est à prioriser pour un investissement à Lyon. Il est situé en zone de redynamisation urbaine (ZRU). Le projet Mermoz a pour objectif de reconfigurer l’entrée « est » de l’agglomération. Pour cela, il propose de diminuer la circulation, de manière pérenne, en limitant le nombre de voitures pour l’accès « est », conformément au PDU (plan de déplacements urbains) qui a pour mission de transformer les quartiers pour qu’ils puissent être plus agréables à vivre et moins pollués. Le projet d’aménagement urbain prévu pour le quartier Mermoz va donner un coup de jeune à cette zone : les espaces publics sont aménagés, le cadre de vie et l’habitat sont modernisés et de nouveaux commerces et services sont proposés. Le projet a également pour vocation de transformer ce secteur en une entrée de ville agréable, fluide et dynamique.

Dans la partie nord de Mermoz, les travaux de transformation ont commencé en 2006 et ont été achevés en 2018, avec la livraison des derniers immeubles de bureaux et d’habitation. Pour la partie sud, la transformation a débuté en 2019 et se poursuit actuellement. Parmi les opérations qui vont être menées, on citera : la construction de 830 logements neufs, le réaménagement des espaces publics majeurs du quartier ainsi que la création et la rénovation d’équipements publics par la Ville de Lyon.

Le quartier Hautepierre à Strasbourg

Hautepierre est situé à l’ouest de Strasbourg. C’est un quartier familial et convivial en constante évolution. Les transports doux, l’offre commerciale et les programmes immobiliers s’y développent jour après jour. Il présente un cadre de vie moderne à seulement quelques minutes à pied de la place Kléber. Âgé de 50 ans, le quartier n’a pas fini de se transformer. Les différents chantiers de rénovation urbaine ont eu pour principal objectif de décloisonner le quartier de l’intérieur et de l’ouvrir sur l’extérieur. Grâce à la refonte totale du plan de circulation de Hautepierre et la présence du tramway, les habitants peuvent circuler de manière plus fluide. L’effort d’ouverture du quartier devrait être accentué par le prochain plan de rénovation urbaine qui doit démarrer cette année.

Les communes périphériques en devenir

Si vous n’avez pas envie d’investir dans le centre-ville, vous pouvez aussi vous tourner vers les communes périphériques que nous allons vous présenter.

Colomiers, à l’ouest de Toulouse

Colomiers est la deuxième ville de la Haute-Garonne, avec ses 40 500 habitants. Elle est située à l’ouest de Toulouse. Cette terre d’aéronautique conjugue parfaitement accompagnement social, développement économique et tissu associatif engagé. Elle regroupe plusieurs secteurs d’activité performants et compte 2 700 entreprises. À l’heure actuelle, Colomiers a terminé son expansion urbaine sur une surface de 2 083 ha. Sa transformation est portée par divers grands chantiers de rénovation de ses quartiers, à savoir : Seycheron, Fenassiers, Pelvoux ou encore Val d’Aran.

Rezé, au sud de Nantes

La commune de Rezé est située au confluent de la Loire et de la Sèvre nantaise. Elle dispose d’infrastructures enrichissantes pour la vie de ses habitants : salles de spectacles, collèges et lycées, lieux de loisirs et école de musique. Riche en patrimoine culturel, à l’instar de la Maison Radieuse de Le Corbusier, elle a su conquérir le cœur des habitants par son cadre de vie agréable et son économie florissante (12 500 emplois et 1 900 entreprises). Plusieurs grands projets prennent vie dans la ville, dont celui du Carré Daviais. Il s’agit du renouvellement urbain du secteur Rezé-Hôtel de ville. Celui-ci a été engagé après l’aménagement des Bourderies, accueillant des logements et la Cité Marion-Cahour.

Le projet ZAC Château est également une des opérations d'aménagement les plus importantes de la commune de Rezé. Nantes Métropole mène une réflexion d’ensemble au Château depuis 2016. Notons que c’est le plus ancien et le plus grand quartier d’habitat social de la commune. Le projet s’articule autour de plusieurs objectifs : restaurer la nature en ville, intégrer de nouveaux services proximité, diversifier l’offre de logement, réhabiliter certains logements sociaux…

Roubaix, au nord-est de Lille

Roubaix est la troisième commune des Hauts-de-France, avec un peu moins de 100 000 habitants. C’est un berceau culturel très riche. On y retrouve plusieurs lieux culturels de renom, à l’instar de la Piscine de Roubaix, le Parc Barbieux ainsi que diverses galeries indépendantes. C’est une ville à taille humaine qui regroupe tous les atouts pour la réussite d’un investissement locatif en Pinel+. Le commerce y est très développé. Son développement territorial répond à une stratégie de renouvellement urbain. Les projets de rénovation urbaine de la commune sont concentrés sur la démolition et la reconstruction de logements locatifs sociaux, l’optimisation des équipements publics et des services ainsi que sur la requalification des voiries et espaces publics.

Le projet de l’éco-quartier de l’Union à Roubaix a pour objectif de reconquérir les espaces laissés vacants par la désindustrialisation. Il accueille des équipements, des logements, des entreprises, des commerces et des espaces verts sur 80 ha. Il s’articule autour d’un vaste parc urbain s’étendant sur une dizaine d’hectares.

Plus-value revente Pinel : le DPE peut-il influer sur le prix de vente ?

La réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique) est entrée en vigueur le 1er juillet dernier. Dans sa nouvelle version, le mode de calcul du DPE a changé. En effet, la consommation énergétique des biens ne sera plus la seule à entrer en ligne de compte, il faudra aussi vérifier les volumes d’émissions de gaz à effet de serre de chaque logement. Un double seuil de notation a été instauré : une étiquette énergétique qui permettra d’évaluer la consommation du bien et une étiquette climat qui évaluera son taux d’émission de CO2. Il faut savoir que ce sera la pire des deux notes qui sera retenue comme étiquette globale du logement.

Le DPE affecte clairement la valeur immobilière d’un bien immobilier. Selon des études menées par des notaires sur le sujet, les biens ayant une étiquette F ou G sont vendus entre 2 % et 18 % moins cher que les biens d’une classe supérieure. Toutefois, il faut souligner que l’impact de la note énergétique sur la valeur d’un logement dépend de plusieurs paramètres : l’année de construction, la zone géographique et la nature du logement (maison ou appartement). Les propriétaires qui ont réalisé un DPE avant le 1er juillet 2022 pourront utiliser leur diagnostic actuel pour la conclusion d’une vente jusqu’au 31 décembre 2024.

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