Déroulement d’un achat VEFA : les étapes vers l’accession à la propriété
- Première étape : signature du contrat préliminaire
- Deuxième étape : confirmation de la réservation
- Troisième étape : préparation du financement de l’achat
- Quatrième étape : signature de l’acte authentique de vente
- Cinquième étape : premier appel de fonds
- Sixième étape : personnalisation du logement
- Septième étape : les différents appels de fonds
- Dernière étape : la livraison du logement
- Est-ce que le dépôt de garantie est obligatoire pour un achat en VEFA ?
- Quelles sont les garanties dont vous disposez ?
La majorité des logements neufs sont vendus alors qu’ils ne sont pas encore construits. Un achat en VEFA autrement nommé achat sur plan repose sur un contrat qui garantit l’achèvement d’un programme. Le parcours à suivre pour acheter un bien immobilier en VEFA en loi Pinel comme en investissement Pinel Plus se déroule en plusieurs étapes. Nous vous invitons à les découvrir dans cet article.
Première étape : signature du contrat préliminaire
Le contrat préliminaire, ou plus communément le contrat de réservation, annonce toutes les caractéristiques d’un bien immobilier d’un point de vue légal : prix, localisation, plan, date de livraison, notice perspective, etc. Bien souvent, lors de la signature de ce contrat, vous devrez verser un dépôt de garantie à hauteur de 5 % du prix du logement. Il est à noter que si vous achetez une maison ou un appartement dans une résidence qui est déjà achevée, on parlera de « promesse de vente ». Le contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le logement. Il devra être signé sous seing privé entre vous et le promoteur. Voici les éléments qui doivent être présents dans ce contrat, sous peine de nullité :
- La surface habitable du logement ;
- Le nombre exact de pièces, avec les dépendances, les dégagements et les pièces de services ;
- La situation du logement dans le lotissement ou dans l’immeuble ;
- Une note technique sommaire annexée au contrat qui indique la qualité de la construction (nature et qualité des matériaux et équipements installés) ;
- Le prix prévisionnel du logement ;
- La date à laquelle la vente pourra être conclue ;
- Les délais d’exécution des travaux (avec une date approximative) ;
- Une reproduction intégrale des articles du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie.
Deuxième étape : confirmation de la réservation
Une fois que aurez signé le contrat de réservation pour votre futur logement, vous recevrez un document qui officialise votre réservation par courrier recommandé, dans un délai de dix jours environ. Si vous avez recours à un crédit immobilier, le contrat préliminaire peut être régularisé sous la condition d’obtention du financement. De ce fait, si jamais votre prêt n’est pas accordé, le contrat peut être annulé sur demande.
Troisième étape : préparation du financement de l’achat
Dès que votre logement en VEFA sera réservé, il vous faudra préparer l’obtention de votre prêt immobilier. La plupart du temps, les établissements bancaires étudient les dossiers des emprunteurs pendant quelques semaines avant de vous transmettre ce que l’on appelle une « offre préalable ». Celle-ci indique toutes les conditions légales de votre emprunt : objet, nature, montant, modalités, coût… L’offre peut être caduque si la conclusion du dossier n’intervient pas dans un délai de 4 mois.
Quatrième étape : signature de l’acte authentique de vente
Après l’obtention du financement de votre achat immobilier dans le neuf, vous recevrez un projet d’acte authentique de vente et le règlement de copropriété, en plus d’une date de rendez-vous chez le notaire. L’acte de vente doit obligatoirement comprendre les garanties et les conditions de l’acquisition. Après la signature des documents, vous serez officiellement le propriétaire du logement réservé. L’État descriptif de division sera également à signer ce jour-là.
Cinquième étape : premier appel de fonds
Le premier appel de fonds est à verser lors de la signature du contrat de vente. Les appels de fonds sont effectués selon l’avancée des travaux. À l’ouverture du chantier, il équivaut à 30 % du prix du bien, dépôt de garantie inclus.
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Sixième étape : personnalisation du logement
Un des principaux avantages d’un achat en VEFA, c’est que vous pouvez personnaliser votre futur logement comme vous le souhaitez. Pour cela, vous serez convié par le maître d’ouvrage après la signature de l’acte authentique de vente pour choisir les prestations intérieures de votre appartement ou de votre maison : revêtement de sols, meubles vasques ou encore les faïences murales. Pour vous permettre de personnaliser les intérieurs de votre bien immobilier, vous pourrez émettre vos demandes de TMA (travaux modificatifs acquéreurs), pour recevoir un devis par la suite. Vous avez plusieurs possibilités, comme le remplacement d’une cuisine fermée par une cuisine ouverte, par exemple. Il est à préciser que les modifications à réaliser devront impérativement respecter les réglementations et les normes en vigueur. Si vous envisagez de demander des travaux modificatifs assez importants, il vaut mieux envoyer votre demande au plus vite, car à partir d’un certain niveau d’avancement du chantier, il sera impossible de les réaliser.
Septième étape : les différents appels de fonds
Les appels de fonds représentent les sommes que vous allez devoir verser au promoteur au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Ils sont réglementés par le Code de la Construction et ne peuvent pas excéder un certain pourcentage. Voici le calendrier des appels de fonds ainsi que leur pourcentage :
- À la signature de l’acte authentique : 30 % ;
- À l’achèvement des fondations : 10 %;
- À l’achèvement des planchers bas du rez-de-chaussée : 10 %;
- À l’achèvement du plancher haut du 1er étage : 5 %;
- À l’achèvement du plancher haut du 3e étage : 5 %;
- À la mise hors d’eau du bâtiment : 10 %;
- À la mise hors d’air du bâtiment : 10 %;
- À l’achèvement des cloisonnements : 10 % ;
- À l’achèvement des travaux : 5 % ;
- À la livraison du logement : 5 %.
Dernière étape : la livraison du logement
La livraison du logement est l’étape ultime d’un achat en VEFA. Elle consiste en une visite minutieuse du bien. Toutes les parties présentes devront signer un état contradictoire. Lors de cette visite, vous devrez constater tous les vices apparents et les consigner dans le procès-verbal de livraison. Dans le cas où vous auriez des réserves complémentaires, vous disposerez d’un mois pour les communiquer par courrier recommandé.
Est-ce que le dépôt de garantie est obligatoire pour un achat en VEFA ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il est cependant demandé dans la grande majorité des cas. Le dépôt est effectué sur un compte spécial à votre nom, soit dans un établissement habilité à cet effet ou dans une banque, soit chez un notaire. Il est important de préciser qu’aucune autre somme ne peut être exigée avant la signature du contrat de vente définitif. Par ailleurs, le dépôt de garantie est limité à 2 % du prix de vente, si le contrat est signé dans un délai de 2 ans, et à 5 % du prix de vente, si le contrat est signé dans un délai de 1 an. Au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être réclamé.
Quelles sont les garanties dont vous disposez ?
Pour vous protéger dans le processus d’achat d’un logement en VEFA, le promoteur doit obligatoirement vous fournir une garantie de remboursement des sommes versées en cas d’inachèvement des travaux ou une garantie d’achèvement des travaux. La garantie financière d’achèvement vous permettra d’avoir l’assurance que les travaux iront à leur terme, même en cas de défaillance financière du vendeur. Cette garantie est donnée par un assureur, une banque ou une société de caution mutuelle, qui fournira les fonds nécessaires à l’achèvement du bâtiment en cas de problème.
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