Conditions d’une location en loi Pinel : le b.a.-ba

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? C’est une décision qui requiert en amont une préparation minutieuse et une fine connaissance du secteur de l’immobilier. Selon vos attentes en matière de rentabilité, plusieurs dispositifs existent. Le plus connu et plébiscité des investisseurs est le dispositif Pinel. Celui-ci permet à tout contribuable de réduire ses impôts, et de percevoir des revenus complémentaires, en contrepartie de la mise en location du bien.

Que vous décidiez en 2023 d’investir via la loi Pinel classique ou bien via le nouveau dispositif Pinel Plus, les conditions de locations sont les mêmes. Seuls les critères d’éligibilité changent. Propriétaire comme locataires, on vous donne les clés pour une location Pinel réussie.

Les conditions de durée de mise en location Pinel

Le Pinel a été créé pour faciliter l’accès au logement dans les villes où le marché est dit tendu, mais aussi pour soutenir la construction de logements neufs. Grâce à ce dispositif, les contribuables français qui répondent aux critères d’éligibilité peuvent recevoir une réduction d‘impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix de revient de leur bien. Le taux de cette réduction dépend de la durée d’engagement choisie : il est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Taux dégressifs à partir de 2023

Le Pinel Plus entre très prochainement en vigueur, le 1er janvier 2023. Pour ce qui est du Pinel actuel, il continuera d’exister jusqu’à la fin de l’année 2024. Pendant deux ans, les deux dispositifs cohabiteront donc ensemble pour laisser le temps aux principaux acteurs du milieu de s’adapter aux nouvelles exigences de la nouvelle mouture. Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique vont connaître une baisse graduelle en 2023, puis en 2024.

Dès l’année prochaine, les taux pour un engagement de 6 ans descendront à 10,5 %, ceux d’un engagement de 9 ans seront réduits à 15 % et ceux d’un engagement de 12 passeront à 17,5 %. À partir du 1er janvier 2024, ces taux passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %.

Les conditions pour le choix du locataire d’un logement Pinel

Dans le cadre d’un investissement locatif en Pinel, le propriétaire ne peut pas choisir n’importe quel locataire. L’objectif du Pinel est de soutenir l’accès au logement aux foyers aux revenus modestes. Ceux qui souhaitent louer un appartement en Pinel doivent percevoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources prévus par le dispositif. Voici les plafonds de ressources Pinel et Pinel Plus par zone et par composition de foyer.

Les plafonds de loyer Pinel

Parmi les conditions de location en loi Pinel, les plafonds de loyer figurent en tête de liste. Ces plafonds dépendent de la zone où se situe le logement.

• Pour la zone A : 13,09 €/m2 ;
• Pour la zone A bis : 17,62 €/m2 ;
• Pour la zone B1 : 10,55 €/m2.

Le loyer en Pinel Plus et en Pinel dépend de la surface utile du bien, des plafonds de loyer que nous venons de voir et du coefficient multiplicateur à appliquer qui est de 0,7 + (19/surface utile). Pour calculer le loyer d’un bien immobilier en Pinel, il faudra utiliser la formule suivante : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel.

Conditions location loi Pinel : les justificatifs à demander aux locataires

Comme pour toute demande de location, les candidats à la location d’un logement Pinel doivent fournir un certain nombre de documents et justificatifs. Ces derniers varient selon la situation du locataire comme les étudiants par exemple et de son garant :

• Pour un salarié : une pièce d’identité, l’avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire, le contrat de travail ou l’attestation employeur ainsi que les trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement ou taxe foncière ;
• Pour un entrepreneur ou profession libérale : une pièce d’identité, l’avis d’imposition, le compte de résultats/le bilan/l’attestation comptable de bénéfice, l’avis d’inscription RCS ou répertoire des métiers, le document K-bis ainsi les trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement ou taxe foncière ;
• Pour un étudiant : une pièce d’identité, le justificatif du statut d’étudiant/d’apprenti/d’élève ainsi que les trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement ou taxe foncière ;
• Pour une personne sans emploi : une pièce d’identité, l’avis d’imposition, les justificatifs des trois derniers paiements de Pôle-emploi, l’attestation Pôle-emploi qui justifie des indemnités restantes ainsi que les trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement ou taxe foncière ;
• Pour un retraité : une pièce d’identité, l’avis d’imposition, le dernier bulletin de pension ainsi que les trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement ou taxe foncière ;
• Pour un garant : une pièce d’identité, l’avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire (s’il s’agit d’un salarié), le compte de résultats/l’attestation comptable de bénéfice/bilan (s’il s‘agit d’un indépendant), le dernier bulletin de pension (s’il s’agit d’un retraité), l’attestation employeur ou le contrat de travail (s’il s’agit d’un salarié), le K-bis, le répertoire des métiers ou l’avis d’inscription RCS (s’il s’agit d’un indépendant) et la dernière quittance de loyer ou taxes foncières.

Le propriétaire devra communiquer l’avis d’imposition du locataire à l’administration fiscale pour justifier de son éligibilité au Pinel.

Peut-on louer en Pinel à un ascendant ou un descendant ?

Les conditions de location d’un bien en loi Pinel n’impliquent aucune interdiction de location à un ascendant ou à un descendant, contrairement à la loi Duflot. La seule condition à respecter est que la personne ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire-bailleur. Le respect du plafond de ressources reste valable. Il convient de souligner que louer un appartement en Pinel à un membre de sa famille ne donne plus droit à l’accès à l’APL (aide personnalisée au logement).

Un investissement locatif en Pinel permet au locataire bénéficier de nombreux avantages. Comme les logements concernés sont neufs, cela signifie que leurs performances énergétiques sont optimales, ce qui se ressentira au moment de payer les factures d’énergie. Deuxièmement, comme le loyer est plafonné, de l’ordre de -20 % en moyenne par rapport aux prix du marché, le locataire peut profiter d’un logement assurant une qualité et un confort de vie remarquable, à un prix plus que raisonnable. Enfin, les biens immobiliers en Pinel Plus ou en Pinel sont éligibles aux aides au logement.

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