Le décret du Pinel+ enfin prononcé

À partir du 1^er janvier 2022, le Pinel+ va officiellement entrer en vigueur. Cette version 2.0 de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf comprend de nouveaux critères, plus contraignants que les précédents et un peu plus restrictifs. Le décret rendant enfin cette loi réelle a été publié de 18 mars 2022 au Journal Officiel, et en définit ses conditions. Voyons ensemble les principaux changements auxquels les investisseurs devront faire face.

Le point sur le nouveau dispositif de défiscalisation Pinel+

Le Pinel+ entrera en vigueur début 2023. Le décret qui liste les critères environnementaux et de qualité d’usage a été attendu depuis plusieurs mois par les acteurs de l’immobilier. Désormais, on en sait un peu plus sur les contours du nouveau dispositif à travers le décret du 18 mars. Cette nouvelle mouture offrira les mêmes avantages que son aîné, notamment la possibilité pour les bailleurs de profiter d’une réduction fiscale proportionnelle au prix d’achat de leur bien immobilier, en échange du respect du plafonnement des loyers selon les zones éligibles. Le montant de la réduction d’impôt qu’un propriétaire-bailleur peut prétendre dépend du choix de la durée d’engagement, soit 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le montant maximum par foyer fiscal est toujours plafonné à 300 000 €et 5 500 €/m².

Le dispositif Pinel+

Le gouvernement avait envisagé de supprimer le dispositif Pinel. Avec la crise sanitaire qui a ralenti tout le secteur la promotion immobilière, il a finalement été maintenu. Cependant, jusqu’à l’entrée en vigueur de son successeur, le Pinel+, le dispositif originel va subir une réduction graduelle de ses avantages fiscaux à partir de 2023, jusqu’à la fin de l’année 2024, date de la possible extinction du dispositif.

Ainsi, en 2023, les taux de réduction passeront à 10,5 % pour 6 ans, à 15 % pour 9 ans et à 17,5 % pour 12 ans. En 2024, ils seront abaissés à 9 % pour 6 ans, à 12 % pour 9 ans et à 14 % pour 12 ans. Il est important de souligner que le Pinel+, qui reprendra le flambeau en 2023, pourra offrir un avantage fiscal à taux maximal, mais il faudra que les logements respectent des exigences précises.

La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a expliqué que de gros changements ont été apportés au Pinel et il sera moins avantageux, sauf pour les logements pouvant être considérés comme “exemplaires sur le plan environnemental et social”.

Les conditions du Pinel+

Le dispositif Pinel+ est soumis à plusieurs conditions, tout comme l’ancienne version. Celles-ci sont portées sur l’emplacement du bien immobilier, sur sa nature, sur la situation de l’investisseur et des locataires ainsi que sur la mise en location. Voici les conditions les plus importantes pour pouvoir être éligibles au dispositif :

• Le propriétaire du bien immobilier en Pinel doit obligatoirement être domicilié fiscalement en France et payer ses impôts sur le territoire ;
• Seuls les appartements neufs sont éligibles au dispositif et il faut qu’ils soient situés dans une des zones éligibles : zone A bis, zone A et zone B1 ;
• L’investisseur ne peut pas réaliser plus de deux investissements sur une année et par foyer fiscal, et toujours dans le respect du plafond de 300 000 € et/ou 5 500 € par mètre carré et par logement ;
• L’appartement concerné doit impérativement être loué nu pendant une des périodes d’engagement prévu par la loi : 6, 9 ou 12 ans ;
• Le locataire doit occuper l’appartement à titre de résidence principale ;
• Le bien immobilier doit être mis en location 12 mois après la fin des travaux, ou après sa date d’achat, au maximum ;
• Le propriétaire-bailleur doit se soumettre aux plafonds de loyer Pinel imposés par la zone où se situe son appartement ;
• Le locataire devra respecter un plafond de ressources défini par zone éligible.

Les changements précisés dans le décret

Dans le décret publié en mars dernier, il a été clairement stipulé que pour bénéficier des avantages fiscaux maximum du Pinel+, les logements devront être situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Le cas échéant, ils devront répondre à des exigences de qualité plus ou moins strictes en matière de surface minimale ainsi que de performance énergétique et environnementale.

Les critères de confort et de qualité d’usage

Le décret a également prévu tous les critères de qualité de confort et de qualité d’usage à respecter pour les logements situés en France métropolitaine. La luminosité et l’agencement intérieur des biens immobiliers seront désormais pris en compte.

Les surfaces minimales

La surface minimale devra être de 28 m2 pour un studio, de 45 m2 pour un appartement de deux pièces, de 62 m2 pour un appartement de trois pièces, de 79 m2 pour un appartement de quatre pièces et de 96 m2 pour un appartement de cinq pièces. De plus, les logements devront avoir un espace extérieur privatif avec des surfaces minimales précises : 3 m2 pour un studio ou un appartement de deux pièces, 5 m2 pour un appartement de trois pièces, 7 m2 pour un appartement de quatre pièces et 9 m2 pour un appartement de cinq pièces.

Les critères environnementaux

Concernant les critères environnementaux, la ministre du Logement a souligné que les logements devront être irréprochables et surpasser autant que possible la norme environnementale générale du neuf. Le décret précise que les logements neufs qui seront acquis en 2023 devront atteindre les seuils de la RE2020 (Réglementation environnementale de 2020). Ceux acquis en 2024 devront non seulement respecter ce critère, mais devront aussi atteindre la classe A du DPE (diagnostic de performance énergétique). Précisons que les logements notés B sont ceux qui ne sont pas « neufs », qui ont été acquis entre 2023 et 2024 et qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Notons que les logements dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1^er janvier 2022, et qui ne seront acquis par les bailleurs qu’en 2023 ou 2024, devront atteindre l’étiquette A et respecter les critères du label d’État E+C-.

Une victoire pour l’architecte François Leclercq

L’architecte François Leclercq est l’auteur du référentiel de la qualité du logement, qu’il a rédigé avec Laurent Girometti. Ce référentiel a servi de base à l’élaboration du Pinel+. L’architecte a été très impliqué sur ce projet et a tenu à partager son opinion sur la parution du décret fixant les standards de qualité des logements qui peuvent bénéficier du dispositif. C’est avec enthousiasme qu’il a déclaré qu’il s’agit pour lui d’une « victoire ».

Il a rappelé l’importance de réaliser des logements de qualité. N’oublions pas que le Pinel représente la moitié de la production actuelle. Les promoteurs devront se soumettre aux standards énumérés dans le décret pour la grande majorité de leur production. D’autre part, le référentiel de l’architecte servira de base pour les chartes locales de qualité.

Les plafonds de ressources et de loyer du Pinel +

Le propriétaire d'un appartement en Pinel+ est soumis à un plafond de loyer selon la zone où le bien immobilier est situé, tout comme le dispositif actuel. Pour la zone A, ce plafond est de 13,04 €/m2, pour la zone A bis, il est de 17,55 €/m2 et pour la zone B1, il est de 10,51 €/m2. Les locataires devront aussi se soumettre à un plafond de ressources pour profiter de ces loyers. Le revenu fiscal de référence que les locataires ne pourront pas dépasser dépendra de la composition de leur foyer et de la zone dans laquelle le bien se trouve :

• Personne seule : 38 377 € en zone A, 38 377 € en zone A bis et 31 280 € en zone B1 ;
• Couple : 57 357 € en zone A, 57 357 € en zone A bis et 41 772 € en zone B1 ;
• Personne seule ou couple avec une personne à charge: 68 946 € en zone A, 75 188 € en zone A bis et 50 233 € en zone B1 ;
• Personne seule ou couple avec deux personnes à charge: 82 586 € en zone A, 89 769 € en zone A bis et 60 643 € en zone B1 ;
• Personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 97 766 € en zone A, 106 807 € en zone A bis et 71 340 € en zone B1 ;
• Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge: 110 017 € en zone A, 120 186 € en zone A bis et 80 399 € en zone B1 ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 12 258 € en zone A, 13 390 € en zone A bis et 8 969 € en zone B1 ;

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