Gestion locative d’un logement Pinel : que faut-il savoir ?

La gestion locative d’un bien immobilier en Pinel Plus demande une certaine organisation et quelques connaissances administratives et juridiques. C’est précisément pour ces raisons que beaucoup de propriétaires décident de déléguer cette mission à un expert. Si s’occuper soi-même de la gestion locative de son investissement locatif est la solution la moins coûteuse, la gestion déléguée offre toutefois de meilleures garanties.

La gestion locative en bref

La gestion locative dans le cadre d’un investissement Pinel constitue l’ensemble des opérations encadrant l’administration d’un logement en location. Les actions concernées se passent avant, pendant et à la sortie du locataire.

Le rôle de la gestion locative

Lorsque vous mettez un logement en location, vous êtes amené à effectuer plusieurs tâches. Avant la mise en location, il faut se concentrer sur la préparation du bien à louer, la recherche du locataire et son installation. Vient ensuite la gestion des loyers, des charges, éventuelles dégradations et enfin, la gestion du bien au départ du locataire.

Les tâches d’un gestionnaire locatif

En déléguant la gestion locative, vous n’avez pas à vous occuper de toutes les missions qui s’y rapportent. Les opérations à mener dépendent de l’étape de la gestion.

Avant la mise en location du logement :

• Rédaction de l’annonce de location, mise en valeur du bien et création de publicités ;
• Sélection et études des dossiers locataires ;
• Organisation des visites ;
• Mise en location ;
• Rédaction des contrats de location ;
• État des lieux d’entrée ;
• Prise en charge des garanties loyers impayés ;

Pendant la période de location du logement :

• Gestion des loyers et des charges ;
• Relance des locataires en cas de besoin ;
• Apurement des charges ;
• Paiement des charges de copropriété ;
• Prise en charge de la gestion technique pour la maintenance de l’appartement et les éventuels travaux de rénovation.

Lors du départ du locataire :

• État des lieux de sortie ;
• Restitution du dépôt de garantie.

Pourquoi déléguer la gestion locative ?

Entra sa vie de famille et son travail, il est souvent difficile de trouver du temps pour s’occuper personnellement de la gestion de son logement en Pinel. La solution ? Déléguer à un professionnel dont le cœur de métier est la gestion et l’administration de biens immobiliers. Les agences proposent diverses sortes de services. C’est à vous de choisir le niveau de service que vous souhaitez.

Parmi les actions les plus fréquemment proposées, on citera : la détermination du loyer (dans le respect des plafonds Pinel), la recherche du locataire, la rédaction du contrat et un accompagnement sur mesure pour votre déclaration fiscale. Par ailleurs, un expert pourra vous donner de précieux conseils sur la gestion des travaux et de l’entretien à effectuer dans le logement.

Dans tous les cas, les prestations incluses dans le mandat de gestion que vous signerez seront à vérifier minutieusement pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Précisons toutefois que le gestionnaire locatif que vous choisissez est juste mandataire, il n'est pas décisionnaire. Son objectif est de vous simplifier la vie en s’occupant de toutes les tâches administratives et juridiques liées au bien.

Une gestion locative semi-déléguée

Il est possible pour les propriétaires d’opter pour une gestion semi-déléguée. C’est un type de gestion assez récent qui consiste à confier seulement une partie de l’administration du bien à l’agence. Le propriétaire prendra en charge les opérations non assurées par le professionnel. Le partage des tâches est réalisé en accord entre le propriétaire et l’agence.

Quels sont les avantages d’une gestion locative en Pinel ?

En optant pour une gestion locative de votre bien en Pinel, vous bénéficierez de plusieurs avantages non négligeables.

Un avantage fiscal certain

En investissant en Pinel Plus, vous pourrez profiter d’importantes réductions d’impôts sur la période d’engagement locatif que vous avez choisi (6, 9 ou 12 ans). Les taux de réduction d’impôt dépendent de cette période : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Le dispositif prévoit aussi des déductions fiscales pour les propriétaires qui souhaitent engager un gestionnaire locatif. Les économies réalisées sur les frais de gestion et les honoraires du professionnel représentent une somme intéressante pour le propriétaire.

Des garanties locatives disponibles

La gestion locative en Pinel permet également au propriétaire de bénéficier de ce que l’on appelle les « garanties locatives ». Ces dernières assurent la sécurité de l’investissement, notamment en ce qui concerne les loyers impayés et le changement de locataire. Le propriétaire peut recevoir une compensation financière en cas de vacance locative.

De plus, une garantie contre les éventuelles dégradations du logement, qui ne peuvent pas être couvertes par la caution, est proposée. Une protection juridique peut aussi être souscrites pour protéger le propriétaire en cas de litige avec le locataire.

Un gain de temps considérable

Les opérations à mener pour la gestion locative d’un logement nécessitent un certain savoir-faire dans le domaine et surtout beaucoup de temps. En choisissant une gestion déléguée, vous pourrez vous concentrer sur d’autres activités, l’agence s’occupera de tout à votre place.

Un accompagnement sur mesure

Une agence d’experts vous donnera de précieux conseils, qu’il s’agisse de questions financières ou administratives. Elle vous accompagnera tout au long de votre projet pour que celui-ci soit mené à bien.

Un faible taux de vacance locative

C’est l’un des plus grands avantages de confier la gestion de votre bien à un professionnel. Grâce aux outils à sa disposition, son expérience et son carnet d'adresses bien rempli, il sera plus facile de trouver un remplaçant pour votre locataire s’il désire partir. Ce processus et cette façon de travailler vous éviteront de perdre de l’argent et vous permettra de rentabiliser au mieux votre investissement immobilier.

Les frais de gestion locative Pinel

Les frais de gestion locative Pinel peuvent représenter un frein pour certains propriétaires, car nombre d’entre eux pensent à des sommes astronomiques. Il faut savoir que les frais demandés par une agence sont calculés en fonction du montant annuel des loyers perçus par les propriétaires pour un bien. En règle générale, ils sont de l’ordre de 6 % à 9 % de cette somme, hors taxes.

Comme les gestionnaires peuvent fixer leurs tarifs librement, il convient de faire une comparaison entre les services et les frais demandés. En effet, il est possible qu’un gestionnaire propose des frais relativement bas par rapport à un concurrent, mais que les missions qu’il peut effectuer dans le cadre du contrat de gestion sont très limitées. De ce fait, il faudra être pointilleux sur le choix de son gestionnaire.

Pour un investissement en Pinel, choisir une « option déléguée » est fortement conseillé. Vous y gagnerez beaucoup, surtout si vous n’avez pas, ou très peu, de temps à consacrer aux différentes missions qui doivent être accomplies. Certaines démarches nécessitent une connaissance pointue en la matière, notamment les aspects juridiques de la gestion locative.

Si un problème majeur venait à se présenter, le gestionnaire locatif peut trouver rapidement la solution adéquate ou vous apportera les meilleurs conseils pour les décisions à prendre, peu importe le cas de figure. Même s’il faudra payer un peu plus pour les frais d’un professionnel, c’est une assurance d’éviter une perte d’argent évitable dans une aventure immobilière.

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact