Investir en loi Pinel+ à Nantes

Le Pinel+ se fait attendre de pieds fermes sur le marché locatif de Nantes. L’ancienne version du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel devait disparaître fin 2021, mais a finalement été reconduite jusqu’en 2024, et cohabitera avec le Pinel+ dès 2023. Voyons de près les détails de la loi Pinel+ à Nantes et ses principales conditions.

Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Pinel+ à Nantes ?

Le dispositif a beaucoup évolué depuis sa création en 2015 par Sylvia Pinel, la ministre du Logement de l’époque. Rappelons que la loi Pinel a été créé pour venir en aide aux particuliers qui veulent investir dans le l'immobilier neuf. Les investisseurs doivent s’engager à mettre leur logement en location pendant une durée prédéfinie (6, 9 ou 12 ans) et sous conditions. En échange, ils ont droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €.

Les conditions d’éligibilité de la loi Pinel+ à Nantes sont identiques, à quelques détails près, à celles du Pinel « classique ». Voyons ensemble les changements apportés pour cette nouvelle mouture et les évolutions du Pinel actuel.

Une dégression en deux temps des taux de réduction d’impôt jusqu’en 2024

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2024. Cependant, les avantages fiscaux qu’il propose vont connaitre une diminution en 2023 et en 2024. La première phase de dégression des taux commencera le 1^er janvier 2023. Les taux vont donc passer de 12 % à 10, 5 % pour une période d’engagement de 6 ans, de 18 % à 15 % pour 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans.

La deuxième phase s’appliquera dès le 1^er janvier 2024. Les taux passeront donc au final à 9 % pour une durée d’engagement de 6 ans, à 12 % pour 9 ans et à 14 % pour 12 ans. Cependant, il sera possible de bénéficier des meilleurs taux pendant ces périodes. Pour cela, il faut que les logements soient situés dans un des quartiers prioritaires de la ville (QPV) ou qu’ils présentent un niveau de performance et de qualité énergétiques supérieur à la réglementation en vigueur (RE2020) en étant situés dans une zone Pinel.

Les conditions de la loi Pinel+

Le Pinel+ à Nantes intègre les mêmes conditions d’éligibilité que son prédécesseur, mais avec quelques conditions supplémentaires :

• Le logement doit être neuf ou acquis en VEFA. Il doit également être loué nu ;
• Le logement doit respecter les normes énergétiques en vigueur (RE2020) ;
• Le locataire doit louer le bien immobilier en tant que résidence principale ;
• Le bailleur devra respecter les plafonds de loyer définis pour la zone Pinel dans laquelle son logement est situé et s’engager sur 6,9 ou 12 ans ;
• Le locataire doit respecter les plafonds de ressources du dispositif ;
• Le propriétaire ne peut pas réaliser plus de 2 investissements par an, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m2.

De nouveaux critères plus stricts ont été mis en place pour le Pinel+. Ils concernent la qualité d’usage et un respect plus poussé des normes environnementales.

La qualité d’usage

Les critères de qualité d’usage portent sur différents points. Une surface habitable minimale a ainsi été fixée selon la typologie du bien immobilier. Pour un studio, cette surface devra être au minimum de 28 m², de 45 m² pour un appartement de deux pièces, de 62 m² pour un appartement de trois pièces, de 79 m² pour un appartement de quatre pièces et de 96 m² pour un appartement de cinq pièces.

Par ailleurs, les logements en Pinel+ devront aussi avoir un espace extérieur à usage privatif dont la surface minimale a été fixée à 3 m² pour un studio et pour un appartement de deux pièces, à 5 m² pour un appartement de trois pièces, à 7 m² pour un appartement de quatre pièces et à 9 m² pour un appartement de cinq pièces. Il est également exigé que les appartements à partir du 3 pièces aient une double exposition.

Les points sur la réglementation environnementale

Les logements en Pinel+ doivent respecter les exigences suivantes :

• Les logements neufs acquis en 2023 devront afficher des performances énergétiques conformes au jalon 2025 de la RE2020 ;
• Les logements neufs acquis en 2024 devront également respecter le critère précédent, mais devront aussi atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Les biens immobiliers acquis dans le cadre d’une opération de construction entre 2023 et 2024 devront impérativement atteindre la classe A du DPE et respecter les critères du label Énergie + Carbone – (E+C-) ;
• Les biens acquis entre 2023 et 2024, mais qui ne sont soumis ni à la RE 2020 ni au référentiel E+C- devront atteindre au minium la classe B du DPE.

Les principaux avantages du dispositif Pinel+ à Nantes

Soulignons que le but du dispositif de défiscalisation Pinel+ est de soutenir l’offre locative dans les zones tendues c’est-à-dire, là où la demande est plus forte que l’offre. Les avantages offerts par le dispositif pour le contribuable sont nombreux :

• Une réduction d’impôt conséquente sur toute la durée de l’engagement de location choisie (jusqu’à 63 000 € pour un engagement de 12 ans) ;
• Des revenus en plus chaque mois grâce aux loyers perçus ;
• Une bonne préparation pour la retraite ;
• La possibilité de se constituer un patrimoine immobilier, sans apport ;
• La possibilité de louer à un membre de sa famille à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au même foyer fiscal.

Les plafonds à respecter pour les propriétaires et les locataires

Nantes étant situé dans la zone B1 du dispositif Pinel, les propriétaires-bailleurs ne pourront pas y proposer un loyer supérieur à 10,55 €/m². Par ailleurs, les locataires devront aussi respecter un plafond de ressources pour profiter d’un appartement neuf en Pinel+ à Nantes. Celui-ci est défini selon la composition de son foyer et de la zone dans laquelle le logement est situé. Voici les plafonds de ressources pour la zone B1 :

• Une personne célibataire : 32 084 € ;
• Un couple sans enfant : 42 846 € ;
• Une personne seule ou un couple avec une personne à charge : 51 524 € ;
• Une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : 62 202 € ;
• Une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : 73 173 € ;
• Une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : 82 465 € ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 9 200 €.

Pourquoi investir en Pinel+ à Nantes ?

La métropole nantaise est une des destinations préférées des investisseurs. Son attractivité s’explique par son marché de l’emploi dynamique (45 000 emplois dans le secteur de l’industrie et 1 400 entreprises en tout), son marché de l’immobilier locatif très tendu (les locataires représentent 61,2 % du marché) et la présence importante d’étudiants (62 000 étudiants).

Pour sécuriser votre achat et être certain d’avoir une bonne rentabilité, vous pourrez opter pour un studio ou un appartement de deux pièces, très prisés par les jeunes travailleurs et les étudiants. Notons aussi que Nantes affiche un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale (6,10 % contre 8 % dans l’Hexagone). De plus en plus d’arrivants sont attirés par les multiples facettes de la « Cité des Ducs ». Le risque de vacance locative dans les zones stratégiques est moindre.

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