Que faire en cas de changement de locataire d'un logement Pinel ?

Lorsque l’on décide d’investir en Pinel Plus, il est important de connaître toutes les conditions qui se rapportent au dispositif. Louer un bien immobilier en Pinel présente plusieurs avantages, dont une réduction fiscale pouvant atteindre 63 000 €, étalée sur 12 ans. L’une des seules conditions pour que son investissement réussite est qu’il soit tout le temps loué. Mais que ce passe-t-il quand le locataire change ? Quelles sont les démarches à faire pour ne pas risquer de perdre son avantage fiscal ? On vous répond.

Changement de locataire en Pinel : que faire ?

Deux cas peuvent se présenter lors d’une location d’un bien en Pinel. Le premier est le changement de situation du locataire en Pinel avant la fin du contrat. Le deuxième est la résiliation du bail par le locataire.

Changement de situation d’un locataire en Pinel

Si la situation du locataire a été bien vérifiée par le propriétaire lors de la signature du bail et que tous les critères d’éligibilité sont respectés, les changements de situation au cours de sa vie ne constitueront pas de problèmes dans le cadre du dispositif. Cela peut s’agir d’un mariage, d’un divorce, d’une promotion ayant mené à une augmentation de salaire ou la naissance d’un enfant. En loi Pinel, le changement de situation du locataire n’a pas à être signalé à l’administration fiscale.

Résiliation du bail par le locataire

Il n’est pas rare qu’un locataire en Pinel décide résilier son bail de manière anticipée. Il pose pour cela un préavis de départ qui va de 1 à 3 mois. C’est une situation délicate pour le propriétaire, car celui-ci devra trouver au plus vite un nouveau locataire pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif. Dans le cas contraire, il devra être obligé de rembourser les gains fiscaux qu’il a réalisés lors des années précédentes à l’administration fiscale.

Contrairement au cas précédent, un changement de locataire doit faire l’objet d’un signalement auprès de l’administration fiscale, l’année du changement de locataire.

Quelles sont les démarches à effectuer pour un changement de situation en Pinel ?

Si le propriétaire trouve un nouveau locataire pour occuper son logement, deux options s’offrent à lui : faire une déclaration dématérialisée de ses revenus ou faire une déclaration des revenus au format papier.

Pour une déclaration de revenus au format papier, le propriétaire est tenu de joindre à sa déclaration de revenus une copie du nouveau bail et une copie de l’avis d’imposition (ou de non-imposition) du nouveau locataire, au titre de l’année N-2 précédant la signature du bail. Pour une déclaration dématérialisée, les documents que nous venons de citer ne sont pas à transmettre. Cependant, ces justificatifs devront être conservés en cas de contrôle.

Le départ d’un locataire ne constitue par la fin d’un engagement en Pinel Plus. Il suffit au propriétaire de trouver un nouveau locataire qui répond aux exigences du dispositif au plus vite. S’il y a un contrôle, il pourra ainsi prouver qu’il est dans une phase de recherche de locataire. Cela lui permettra de bénéficier d’une période de vacance locative accordée par l’administration fiscale. La perte des réductions fiscales en Pinel n’est effective qu’au-delà de 12 mois de vacances locatives.

Les conditions relatives aux locataires

En tant que propriétaire d’un bien loué en Pinel, vous êtes dans l’obligation de trouver un locataire qui peut remplir toutes les conditions prévues par le dispositif de défiscalisation. Tous les particuliers ne peuvent pas prétendre à louer des biens à loyers plafonnés. Le Pinel a été mis en place dans l’objectif d’aider les ménages modestes à accéder à la location de logements neufs. C’est la raison pour laquelle des plafonds de ressources ont été instaurés.

Les locataires ayant des revenus supérieurs aux plafonds suivants devront se tourner vers les appartements proposés sur le marché immobilier locatif traditionnel. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, voici les plafonds en vigueur :

• Pour une personne seule : zone A bis : 39 363 € ; zone A : 39 363 € ; zone B1 : 32 084 € ;
• Pour un couple sans enfant : zone A bis : 58 831 € ; zone A : 58 831 € ; zone B1 : 42 846 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge : zone A bis : 77 120 € ; zone A : 70 718 € ; zone B1 : 51 524 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : zone A bis : 92 076 € ; zone A : 84 708 € ; zone B1 : 62 202 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : zone A bis : 109 552 € ; zone A : 100 279 € ; zone B1 : 73 173 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : zone A bis : 123 275 € ; zone A : 112 844 € ; zone B1 : 82 465 € ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : zone A bis : 13 734 € ; zone A : 12 573 € ; zone B1 : 9 200 €.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Contrairement au dispositif Duflot, prédécesseur de la loi Pinel, il est possible avec le Pinel de louer son logement à un membre de sa famille, que ce soit un ascendant ou un descendant. La seule condition pour louer dans les clous est que le locataire ne soit pas rattaché au même foyer fiscal que le propriétaire-bailleur. Bien évidemment, toutes les autres conditions du Pinel devront également être respectées : plafonds de ressources, occupation du logement en tant que résidence principale, etc.

Quels sont les justificatifs à demander au locataire d’un bien en Pinel ?

Le candidat pour la location d’un bien à loyer plafonné en Pinel devra fournir quelques documents pour prouver son éligibilité au dispositif. Comme les principales conditions pour accéder à ce type de location concernent les ressources et la composition du foyer, il faudra impérativement demander au locataire une copie de son avis d’imposition de l’année N-1 sur ses revenus de l’année N-2. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe les pièces justificatives que le propriétaire est en droit de demander au locataire :

• Une pièce d’identité : carte d’identité nationale, permis de conduire, passeport ou carte de séjour ;
• Un justificatif de domicile : attestation d’élection de domicile, trois dernières quittances, dernier avis de taxe foncière ou attestation d’hébergement ;
• Un justificatif d’activité professionnelle : contrat de travail, carte professionnelle, attestation d’employeur, carte étudiante ou extrait kbis ;
• Les documents attestant des ressources du locataire : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, derniers bilans, avis d’attribution de bourse scolaire, justificatifs de versement d’indemnités ou justificatifs de revenus fonciers.

Pour les locataires qui ont besoin d’un garant, celui-ci devra fournir quelques documents : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle, un justificatif de revenus et une copie de son dernier avis d’imposition. Notons que les documents ne figurant pas dans la liste que nous venons de présenter ne peuvent pas être demandés au locataire. Si un propriétaire décide de demander d’autres documents, cela pourrait s’apparenter à une arnaque.

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