Pinel Outre-Mer : l’investissement locatif dans les DROM-COM

Annoncée à l’automne 2021, la loi Pinel est reconduite jusqu’en 2024 et devra cohabiter avec son successeur le Pinel Plus à partir du 1^er janvier 2023. Cette extension a donc des répercussions sur les dispositifs annexes, à savoir le Pinel Breton ou le Pinel Outre-Mer qui jouent, eux aussi, les prolongations.

Largement plébiscitée par les contribuables français, la loi Pinel reste le dispositif phare en matière d’investissement locatif dans l’immobilier neuf en métropole. Étendu dans une version “Outre-Mer”, ce Pinel suscite le même intérêt et confère des avantages parfois plus intéressants que dans l’Hexagone. Zoom sur le Pinel Outre-Mer, un dispositif encore trop méconnu du grand public.

La Loi Pinel Outre-Mer : le cadrage du dispositif

Entrée en vigueur le 1^er septembre 2014, la loi Pinel Outre-Mer permet comme son homologue métropolitain de bénéficier d’une réduction d’impôts attractive en investissant dans l’immobilier. Le système d’octroi à l’avantage fiscal reste identique. Le logement acquis doit être mis en location nue et à titre de résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité de le louer 9 ou 12 ans. En contrepartie de cet engagement, l’investisseur récupère un pourcentage sur le montant investi au départ.

En métropole, l’investissement en dispositif Pinel est réservé à l’achat dans le neuf ou en VEFA. Avec la loi Pinel dans les territoires d’Outre-Mer, il est possible d’acquérir un logement réhabilité ou à réhabiliter qui ne correspond pas aux critères de décence. Après avoir réalisé des travaux dans le logement, le propriétaire peut le proposer à la location et profiter de la belle réduction d’impôts.

Des taux de réduction d’impôts allant jusqu’à 32 %

Les taux de réduction d’impôts du Pinel Outre-Mer sont nettement plus avantageux qu’en métropole. La raison de cet écart ? L’exécutif souhaite booster l’économie locale des départements et collectivités d’outre-mer et inciter les investisseurs métropolitains à miser sur l’avenir de ces territoires. Ces décors de carte postale en font rêver plus d’un. Par conséquent, la demande locative est supérieure à l’offre de logements disponibles ce qui crée un déséquilibre.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour investir dans les DOM-TOM ?

Les conditions d’éligibilité pour la loi Pinel Outre-Mer sont les mêmes que pour un investissement Pinel classique sur le sol métropolitain. Tout contribuable dont la domiciliation fiscale est établie en France peut investir. L’acquéreur peut monter son projet seul, faire appel à un courtier immobilier spécialisé ou bien peut passer par une Société Civile Immobilière (SCI).

Concernant les règles de base de l’investissement locatif en Pinel, elles restent inchangées :

• Réaliser 2 investissements maximum par an
• La somme d’investissement est plafonnée à 300 000 €
• Le prix au m² est fixé 5 500 €

Pour qu’un investissement soit éligible à la loi Pinel dans les territoires ultra-marins, il est impératif que le logement se situe dans un département ou région d’Outre-Mer (DROM) ou une collectivité d’Outre-Mer (COM). La différence entre ces deux appellations réside dans les pouvoirs qui sont donnés aux représentants administratifs. Pour faire simple, les DROM sont soumis aux lois françaises, tandis que les COM sont plus autonomes et disposent d’entités distinctes de l’État.

Voici la liste des territoires qui rendent accessible le Pinel Outre-Mer.

Les plafonds de ressources

La clé de voute de tout investissement Pinel Outre-Mer ou en Métropole réside dans le fait de trouver le bon locataire pour minimiser tout risque éventuel. Lorsque l’on souhaite louer un logement en Pinel, il est obligatoire de trouver un locataire qui respecte les plafonds de ressources encadrés par la loi. Une distinction est faite entre les régions ultrapériphériques françaises de l’UE et les collectivités d’Outre-Mer où le niveau de vie est généralement plus élevé. En 2021, les conditions de revenus étaient les suivantes.

Les plafonds de loyer

Le dispositif Pinel Outre-Mer a pour but de maintenir l'équilibre entre l’offre et la demande dans les parcs locatifs des territoires ultra-marins. Proposer des logements à un loyer accessible, telle est l’intention première du Pinel. Ainsi, les loyers des appartements sont soumis à un plafond qui est réglementé selon le Code Général des Impôts. Pour les baux signés ou renouvelés en 2021, le loyer mensuel au m² sont les suivants.

Joseph souhaite anticiper sa retraite et investir dans le dispositif de défiscalisation immobilière de la loi Pinel dans un département d’Outre-Mer. Son attention se porte sur un type 3 d’une surface de 60 m² au prix de 284 000 €, à Pointe-à-Pitre, en Guadeloupe qu’il pourra louer 628,8 €/mois.

En louant cet appartement pendant 9 ans, Joseph obtiendra une réduction d’impôts de 82 360 €, soit 9 151 € par an.

Pinel Outre-Mer vs Métropole : des spécificités qui font la différence

Chaque dispositif Pinel a ses spécificités et répond à des problématiques locales. En France métropolitaine, l’éligibilité au Pinel est accordée selon la zone géographique dans laquelle le logement se situe. Pourquoi ? Car toutes les régions n’ont pas le même indice de tension locative et qu’il est nécessaire de préserver l’équilibre entre l’offre et la demande.

Pour ce qui est de la loi Pinel applicable aux territoires d’Outre-Mer, la situation est plus que préoccupante. Depuis plusieurs années, le parc locatif dans les DOM-TOM explose littéralement. L’offre immobilière ne suffit pas à couvrir toute la demande ce qui mène à une envolée des prix des loyers. C’est dans une ambition de surmonter cette crise que le gouvernement français a délibérément souhaité accorder des taux de réduction d’impôt beaucoup plus avantageux qu’en métropole.

Mais là n’est pas la seule différence. Dans la fiscalité française, il y a ce que l’on appelle le plafonnement global des avantages fiscaux ou plus connue sous de nom de niches fiscales. Le principe est assez simple. Un contribuable qui perçoit un avantage fiscal ne peut pas diminuer de son impôt sur le revenu autant qu’il le souhaite. En France métropolitaine, le plafond de ces niches fiscales est limité à 10 000 €/an. Pour l’Outre-Mer, ce plafond est fixé à 18 000 €/an, proportionnellement aux taux qui sont plus élevés.

Les normes de performances énergétiques moins exigeantes

Pour les investissements réalisés en Pinel Outre-Mer, il faut savoir que le niveau de performance énergétique exigé est beaucoup moins contraignant qu’en métropole où l’entrée en vigueur de la RE2020 va donner du fil à retordre aux promoteurs. De plus, les attentes varient selon les départements et collectivités ultra-marines pour s’adapter au climat local.

Pour une construction neuve dans les départements d’Outre-Mer, les logements situés en Guyane, Guadeloupe, Martinique et à La Réunion doivent répondre aux exigences de la Règlementation Thermique, Acoustique et Aération dans les DOM (RTAA DOM). Cette dernière se base sur les principes suivants :

• Utiliser l’énergie solaire pour produire de l’eau chaude afin de couvrir au minimum 50 % des besoins du logement
• Limiter le recours à la climatisation et favoriser la ventilation naturelle
• Améliorer le confort acoustique

Pour l’acquisition d’un logement situé en Nouvelle-Calédonie, Polynésie, Saint-Martin, Saint-Barthélemy ou dans les îles de Wallis et Futuna, ce dernier doit être équipé de l’un des 7 dispositifs suivants :

1. D’une sur-toiture ventilée
2. D’une isolation thermique
3. D’un bardage ventilé
4. De pare-soleil horizontaux
5. De brise-soleil verticaux
6. De protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies
7. De ventilateurs de plafond

Le Pinel Outre-Mer n’échappe pas aux taux dégressifs

La loi Pinel telle qu’on la connait aujourd’hui tend à disparaitre en 2024, pour laisser progressivement sa place au Pinel Plus qui entrera en vigueur dès 2023. Ce dispositif inédit intervient dans la mesure où le gouvernement français à de plus grandes ambitions pour l'habitat de demain. Le respect de l’environnement et la qualité de vie au sein des logements se placent désormais au centre de toutes les préoccupations.

Pour inciter les contribuables à continuer d’investir dans l’immobilier durable, l’expression “la carotte ou le bâton” n’a jamais eu autant de sens ! À partir de 2023, les taux de défiscalisation vont progressivement baisser jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle l’extinction du Pinel pourrait avoir lieu. Bien évidemment, le Pinel Outre-Mer ne fait pas exception et va également voir ses taux très attractifs baisser.

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