Les clés pour un investissement sans risques en Pinel Plus

Comme dans n'importe quel type de placement financier, le risque zéro n’existe pas. Cette règle d’or n'échappe donc pas à l’investissement locatif en loi Pinel Plus. Investir dans l’immobilier est une valeur sûre mais, nombreux sont les risques liés à l’exploitation et à la construction d’un logement neuf : montage financier, localisation du bien, solvabilité des locataires ou encore mesures spécifiques à l’acquisition d’un appartement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Pour rappel, la loi Pinel Plus est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros sur l’acquisition d’un logement neuf. En contrepartie, l’investisseur s’engage le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel+ entrera en vigueur dès le 1^er janvier 2023 et cohabitera avec le dispositif classique de la loi Pinel. Seulement les taux de réduction du Pinel ordinaire vont progressivement baisser jusqu’en 2024, date possible de l’extinction de la loi Pinel.

Cette évolution de la loi Pinel en Pinel “+” est née de la volonté de l’exécutif français à redorer l’image du logement collectif et à soutenir le parc immobilier locatif tendu. Parmi les nouveaux critères d’éligibilité, il y a le respect de la nouvelle règlementation thermique pour les constructions neuves et la prise en compte des recommandations du rapport de qualité des usages au sein des logements.

Ce dispositif incitatif pour les investisseurs a pour but de maintenir une offre locative abordable, dans les zones où le marché locatif est saturé et hors de prix. Idéal pour les ménages aux revenus intermédiaires, la loi Pinel Plus est encadrée par des plafonds de loyers et de ressources à ne pas dépasser.

Outre la belle réduction d’impôt qu’octroi le dispositif Pinel Plus, chaque investissement est différent et a donc ses spécificités. Pour éviter toute déconvenue telle qu’elle soit, quelques précautions sont à prendre. Cet article a donc pour but de vous donner les points essentiels à toujours garder en tête pour réaliser un investissement sans risque en loi Pinel+.

Accorder de l’importance à l’emplacement du logement

Un appartement mal situé ou mal choisi est un bien qui aura davantage de chance d’être vacant et de subir une moins-value lors de la revente. Quand on se lance dans un projet d’investissement locatif, il faut savoir penser sur le long terme et anticiper les éventuels changements.

Ainsi, l’emplacement du logement doit se situer dans une zone Pinel où il y a de la demande mais aussi un équilibre avec l’offre. Si trop de typologies similaires sont proposées dans un quartier, ce n’est pas un signe très optimiste. La concurrence sera des plus rudes et vous n’aurez d’autre choix que de baisser le montant du loyer pour vous démarquer. Les typologies de logements sont souvent associées à des profils de locataires :

• T1 et T2 : étudiants & jeunes actifs
• T2 et T3 : couples & actifs
• T4 et T5 : familles

Les villes françaises n’ont pas toutes le même degré d’attractivité. Par conséquent, la rentabilité locative varie d’une ville à l’autre ou d’un quartier à l’autre. C’est la raison pour laquelle il est judicieux de réaliser des études selon les territoires et d’évaluer les performances de rendement locatif. En réalisant une étude approfondie du secteur, les chances de réaliser un investissement sans risque en Pinel Plus sont plus élevées.

Toutes les communes ne sont pas éligibles au dispositif Pinel Plus. Seules les zones Abis, A et B1 permettent de réaliser un investissement locatif. Pour savoir si votre commune est concernée, faites le test !

Privilégier les secteurs avec un fort développement économique

Les territoires économiquement dynamiques et actifs sont plus enclins à la réussite d’un projet d’investissement locatif. Pour plaire aux potentiels locataires et réaliser un investissement sans risque, il est préférable de miser sur des programmes neufs proches des commodités : transports en commun, commerces, espaces verts et proximité des universités et bassins d’emplois.

Pendant la phase de recherche de votre lot, approfondissez les recherches sur l’environnement du quartier. L'étude de secteur ne doit pas se limiter à la simple visite de l’appartement. Pour obtenir des réponses sur les évolutions d’une ville ou d’un quartier, vous pouvez directement vous adresser à la mairie, mairie de quartier ou bien consulter les sites internet des communes pour voir les projets urbains en cours.

Vérifier la solidité de son dossier de financement

En règle générale, les organismes bancaires sont plus favorables à accorder des emprunts pour financer un projet d’investissement immobilier en Pinel Plus. Que ce soit avec ou sans apport, il faut rester vigilant et s’assurer de la solidité de son montage financier. Le crédit immobilier reste la solution la plus répandue et adaptée pour financier un logement. Faut-il encore savoir faire la différence entre les différents prêts qui existent :

• Le crédit immobilier amortissable : il s’agit du prêt classique où l’emprunteur rembourse chaque mois ses mensualités, soit l’argent prêté et les intérêts.
• Le crédit in fine : souvent réservé aux investisseurs, il permet de rembourser les intérêts pendant la durée du prêt, puis la totalité du capital en une seule fois à la date d’échéance du crédit immobilier.

Ne pas hésiter à faire appel à un professionnel

Afin d’assurer ses arrières et de vérifier la viabilité de son projet d’investissement locatif, il est souvent judicieux de faire appel à des professionnels de la gestion du patrimoine et en courtage immobilier. On ne le répétera jamais assez mais faire l’acquisition d’un bien immobilier n’est jamais une opération anodine. L’aide d’un professionnel du domaine vous mènera sur le bon chemin pour investir sans risques.

Avoir recours à l’expertise d’un courtier immobilier apporte de nombreux avantages. Car avant toute chose, le courtier est un intermédiaire qui assure un accompagnement personnalisé du début à la fin d’un projet. Son rôle est de vous guider vers les meilleures solutions possibles, selon votre profil emprunteur.

Que ce soit dans une démarche d’achat en résidence principale ou pour investir, le courtier sera à votre écoute. Armez-vous de patience car les premiers rendez-vous peuvent s’éterniser à cause du montage du dossier. Voici une liste des documents qu’un courtier aura besoin pour évaluer et préparer votre dossier :

• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile
• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Les derniers avis d’imposition
• Les 3 derniers relevés de compte bancaire
• Le compromis de vente (si le bien est trouvé)

Investir dans un appartement neuf en VEFA : les précautions à prendre

L’achat en VEFA, autrement dit la Vente en État Futur d’Achèvement consiste à faire l’acquisition d’un logement sur plan. Sur bon nombre de points, ce type d’achat semble satisfaire beaucoup de Français. Parmi les prestations, on retrouve tous les avantages de la construction neuve : confort et modernité, personnalisation à souhait, factures d’énergie divisées de moitié

Cependant, une multitude de facteurs sont à prendre à compte avant de sauter le pas. Les notions de permis de construire, délais de livraison ou encore de la conformité du bien doivent faire partie intégrante de votre vocabulaire. Bien que ce soit une pratique de plus en plus courante, elle ne demeure pas sans risque.

La première information est de savoir est si le permis de construire a été purgé de tout recours. Après la publication en mairie du permis de construire, les riverains et élus disposent d’un délai pour s’opposer à la construction. Assurez-vous donc que le promoteur immobilier a en sa possession un permis de construire valide. Le cas échéant, vous pouvez demander à vous faire rembourser l’acompte et obtenir une rétractation sans frais.

Souscrire à la garantie financière d’achèvement

En cas de problème lors de la réalisation des travaux ou de faillite du promoteur, l’acquéreur doit être couvert par un contrat d’assurance qui assure l’achèvement de la construction. Il s’agit de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Il y a deux options :

• La GFA extrinsèque : est délivrée par un organisme externe (assureur, banque, société de caution mutuelle), elle garantit auprès des acheteurs en VEFA que les moyens financiers sont suffisants pour achever la construction.
• La GFA intrinsèque : est délivrée par le promoteur lui-même et garantit l’achèvement des travaux qu’à hauteur des fonds de l’opération immobilière.

Pour les permis de construire déposés après le 1^er janvier 2015, la GFA extrinsèque est imposée par l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013

Évaluer attentivement les dossiers des locataires potentiels

Selon une étude réalisée par l’Edhec Business School, le taux moyen d’impayés en France serait est estimé autour de 2 à 3%. Les impayés font partie des risques dont un investisseur doit se prémunir. Le choix du locataire est une étape cruciale dans un projet d’investissement locatif. C’est LA personne qui vous versera chaque mois un loyer et qui vous permettra de mener à bien votre projet.

La recherche d’un locataire peut être une source de stress pour un propriétaire. Sachez qu’un logement mis en location peut être géré par une agence de gestion locative qui se chargera non seulement du suivi administratif et financier, mais aussi du choix du locataire. Pour le gestionnaire locatif ou bien le propriétaire-bailleur, plusieurs documents peuvent être demandés aux potentiels occupants afin de vérifier leur solvabilité :

• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Le contrat de travail
• Le dernier avis d’imposition
• Les 3 dernières quittances de loyer
• Un justificatif de domicile
• Une pièce d’identité

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