Pinel Plus : Quelles sont les villes les moins risquées pour investir en 2023 ?

Plusieurs villes de l’Hexagone ont su tirer profit de la crise sanitaire. Voyant leur degré d’attractivité s’élever, certaines métropoles françaises ont assisté au débarquement de centaines de nouveaux arrivants en peu de temps. Un phénomène qui n’a sans doute pas échappé aux yeux des investisseurs aguerris à la recherche de leur prochaine acquisition. De fait, de nombreuses villes expriment actuellement leur plein potentiel et sont propices à l’investissement locatif, notamment grâce au nouveau dispositif Pinel Plus.

Cependant, la localisation d’un logement ne fait pas tout et se lancer dans un projet d’investissement dans l’immobilier neuf se doit être d’étudié dans sa globalité. Il s’agit d’anticiper les risques financiers, la gestion de l’appartement ou encore de veiller à ne pas subir de vacance locative. Si vous envisagez un projet de la sorte, IMMO9 vous donne tous ses conseils pour investir sereinement et vous révèle son top 3 des villes où l’investissement locatif a le vent en poupe.

Comment éviter les risques d’un investissement locatif ?

Dans l’immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, le risque zéro n’existe pas. En tant qu’expert de l’investissement ou simple particulier souhaitant placer son argent dans la pierre, vous n’êtes jamais à l’abri d’une déconvenue. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de redoubler de vigilance et de bien anticiper les risques éventuels avant et après l’achat d’un logement.

Les risques à prendre en compte avant l’acquisition

Pour un investissement en loi Pinel+, le point-clé est bien sûr l’emplacement de l’appartement. Mais l’étude de la localisation ne doit pas s’arrêter à la simple visite du logement, du terrain et des lieux environnants. Renseignez-vous sur l’avenir du quartier, les projets urbains envisagés et les services qui y sont proposés (transports, commerces, etc...). Si le choix de l’emplacement du logement n’est pas le bon, vous éprouverez des difficultés à le louer ou à le revendre. À l’inverse, vous pourrez peut-être espérer une plus-value.

Si vous choisissez d’investir dans un programme immobilier en VEFA, c’est-à-dire, en Vente en État Futur d’Achèvement, prenez garde aux risques liés aux promoteurs et à la construction. Acheter sur plan apporte de nombreux avantages comme le fait de profiter de multiples garanties et de personnaliser votre logement souhait. Cependant, si vous en avez la possibilité, visitez des programmes un peu plus anciens pour observer le vieillissement du bâtiment dans le temps.

Les risques post-achat

La crainte de tout investisseur immobilier est de voir son logement inoccupé. La vacance locative d’un appartement neuf en Pinel Plus peut mettre en péril le projet tout entier. On en revient donc au premier risque évoqué un peu plus haut dans cet article : l’emplacement du logement. Pour ne pas se retrouver face à cette situation, il vous faut évaluer les zones où il y a une forte tension et demande locative. Par la suite, il suffira de rétrécir la zone selon l’attractivité d’un secteur ou d’un quartier : concentration d’étudiants, bassin d’emploi, proximité des transports en commun.

Indépendamment de l’investisseur, il n’y a pas de solution miracle pour pallier au risque d’impayés. Pour minimiser cette menace, vérifiez la solvabilité du locataire en s’assurant que ce dernier dispose de revenus au moins égaux à 3 fois au montant du loyer. Il y a également la possibilité de demander une caution pour vous protéger ou de souscrire un contrat d’assurance. Autre solution, vous pouvez faire appel à une agence de gestion locative qui se chargera pour vous de trouver un locataire à mettre en place et de gérer la partie administrative.

Top 3 des villes où investir en Pinel Plus en 2023

L’année 2021 est une année à marquer d’une pierre blanche. Rythmée au grès des annonces gouvernementales pour contrer la crise sanitaire, on peut affirmer que 2021 aura été bénéfique au secteur de l’immobilier et à l’investissement locatif. Beaucoup de Français ont sauté le pas et ont investi dans la pierre que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier ou pour protéger son avenir et celui de ses proches.

S'il y a une chose à retenir dans un projet d’investissement immobilier, c’est que toutes les villes ne se valent pas et n’assurent pas la même rentabilité locative. C’est pourquoi nous vous proposons un classement des 3 villes de France qui selon nous, offrent de belles perspectives et opportunités à saisir. Si vous souhaitez être conseillé par un de nos experts dans l’immobilier neuf et la défiscalisation en loi Pinel Plus :

Nantes : une rentabilité locative entre 3% et 6%

Nantes est une ville française, située à proximité du littoral de l’océan Atlantique. Ville verte par excellence, le chef-lieu de la Loire-Atlantique voit sa démographie augmenter d’année en année (+ 13% en 10 ans), accueillant de nouveaux profils : cadres, expatriés, étudiants et familles. La métropole de Nantes compte 656 275 habitants et se classe en 8^ème place au classement des plus grandes unités urbaines de France.

Côté immobilier, le marché immobilier locatif nantais est très tendu avec 61,2 % de locataires. Située en zone Pinel B1, Nantes est une ville éligible au dispositif Pinel“+” permettant ainsi de fluidifier la forte demande en logement. Exprimant son fort potentiel, c’est une ville où il fait bon d’investir dans l’immobilier neuf car de nombreux projets de renouvellement urbain sont en cours de déploiement.

En moyenne le prix au m² dans le neuf à Nantes est de 4 725 euros. Pour s’assurer du meilleur rendement possible grâce au dispositif de défiscalisation Pinel Plus, n’hésitez pas à comparer les différents quartiers et communes limitrophes de la ville.

Lisa et Victor investissent dans un appartement neuf de 2 pièces de 40 m² et 8 m² de terrasse, dans le quartier Bout des Landes, au nord de Nantes. Affiché au prix de 156 880 €, l’appartement leur offrira une rentabilité brute de 5,1 %, pour une mise en location de 12 ans et de bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts à hauteur de 21 % du prix d’achat.

Toulouse : les quartiers étudiants ont la cote

Capitale incontestée de l’industrie aéronautique et spatiale, Toulouse est la 4^ème ville de France avec 471 941 habitants. La ville rose et ses 37 communes environnantes accumulent un total de 783 353 habitants dans la métropole. Toulouse peut également compter sur ses 119 846 étudiants, qui font d’elle la première ville estudiantine du pays.

Le paysage immobilier toulousain est plus que favorable à l’investissement locatif. Exclusivement dédié aux appartements neufs collectifs, le Pinel Plus à Toulouse est une aubaine. En 2018, on recensait 245 890 appartements contre seulement 47 110 maisons. De plus, les prix de l’immobilier neuf à Toulouse sont moins élevés que dans d’autres villes de l’Hexagone. En moyenne, le prix au m² est autour de 3 991 euros.

Le marché immobilier neuf à Toulouse et sa métropole offre de belles perspectives d’investissement. Une grande majorité des communes formant l’unité urbaine de Toulouse se situent en zone B1. Ainsi, le périmètre pour investir dans un programme neuf est large. Selon les quartiers et communes, vous pouvez espérer une rentabilité brute entre 3 % et 7 %.

Conseil IMMO9

Les logements de plus grandes superficies, du T3 au T5 affichent souvent des prix inférieurs, mais ont également une rentabilité locative plus faible. En revanche, les studios et T2 se loueront plus facilement et offrent une belle rentabilité selon les quartiers.

Lille : 3 732 €/m² dans l’immobilier neuf

Surnommée la Capitale des Flandres, Lille ne cesse de gagner des places parmi plusieurs classements des villes de France. Très prisée des étudiants et jeunes cadres, la plus grande ville du nord offre un cadre de vie dynamique et attractif sur différents plans. D’autant plus que les perspectives de l’immobilier neuf à Lille est de bon augure. Lille est la seconde ville de France avec la plus forte croissance démographique. D’ici à 2032, on estimerait une population de 243 000 habitants, contre 236 000 actuellement.

Selon le zonage du territoire français, Lille se situe en zone A. En d’autres termes, cela signifie que le marché locatif est très tendu et qu’il y a une forte demande. Véritable porte d’entrée de l’Europe, le chef-lieu du nord compte 513 108 locataires, soit 43,7 % des résidents de la métropole. À seulement quelques heures en train de plusieurs capitales européennes (Paris, Londres, Amsterdam), Lille bénéficie également d’un important bassin d’emplois

Les programmes immobiliers neufs ne sont pas rares dans la ville et les prix du neuf n’ont pas encore atteint des sommets. En moyenne, il est de 3 732 € le m² et permet d’obtenir une belle rentabilité brute oscillant entre 5 % et 7 %.

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