Quels avantages fiscaux pour un achat immobilier neuf ?

Au-delà d’apporter un certain confort et de la modernité, l’immobilier neuf permet de bénéficier de réels avantages fiscaux. Frais de notaire réduits, exonération de la taxe foncière ou encore dispositifs de défiscalisation, le neuf apporte tout un panel de bénéfices qu’il est judicieux de connaitre si vous envisagez une telle acquisition.

Acheter dans l’immobilier n’est pas une opération anodine. Acheter dans l’immobilier neuf l’est encore moins. Les spécificités qui lui incombent sont nombreuses et c’est pour cette raison qu’il vous faut en maitriser tous les contours. L’actualité immobilière est particulièrement vive et d’une année à l’autre, des changements s'opèrent selon les dispositifs. C’est notamment le cas avec le Pinel+ qui dès 2023 cohabitera avec la loi Pinel classique mais qui deviendra de moins en moins avantageuse.

Si vous avez pour projet à court, moyen ou long terme d’acheter dans l’immobilier et que vous hésitez encore entre l’ancien ou le neuf, sachez qu’il existe plus d’avantages à choisir la pierre neuve. La rédaction vous décrypte en détails tous les avantages fiscaux liés à l’achat d’un logement neuf.

Les avantages fiscaux spécifiques à l’achat immobilier neuf

L'achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup de ménages un projet de vie, une manière de se constituer un patrimoine durable, stable et transmissible aux futures générations. Depuis toujours, la pierre est considérée comme une valeur refuge et sûre. Son caractère matériel et tangible séduit toujours autant, que ce soit pour un projet de résidence principale que d’investissement locatif.

Il faut croire que de nombreux français ont trouvé cette année un véritable intérêt à l’immobilier. Selon la FNAIM, l’année 2021 a battu tous les records en termes de ventes : 1 182 000 opérations ont été enregistrées (neuf et ancien confondus). Une conjoncture qui ne laisse aucune place au hasard, au vu du marché immobilier neuf actuel.

En plus d’apporter un grand confort grâce aux normes thermiques et acoustiques auxquelles sont soumis les bâtiments récents, le neuf confère de nombreux avantages fiscaux qui lui sont exclusifs. Souvent cumulables, ils permettent de limiter les dépenses et de vous faire économiser de l’argent.

Achat immobilier neuf : profiter des frais de notaire réduits

Lorsque vous achetez un bien immobilier, neuf ou ancien, des frais d’acquisition ou plus communément appelés frais de notaires s’ajoutent au prix d’achat du logement. Ils sont généralement versés par l’acquéreur mais ne reviennent ni dans les poches du vendeur, ni dans celles du notaire pour la grande majorité. Les frais notariés sont essentiellement des impôts et taxes liées à l’acquisition immobilière, qui sont ensuite reversées au Trésor Public.

Il y a 2 paramètres à prendre en compte pour le calcul des frais de notaire : la valeur du bien et l’emplacement géographique. Si dans l’ancien les frais de notaire s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente, dans le neuf, ils sont fixés entre 2,5 et 3 %. Cet avantage est exclusif à l’immobilier neuf et permet de réaliser de belles économies qui peuvent servir par exemple à meubler votre logement ou tout simplement à vous faire plaisir.

Pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 215 000 €, les frais notariés seront d’environ de 17 200 € pour de l’ancien et 5 375 € pour du neuf.

La TVA réduite à 5,5 % du prix d’achat

Il est possible dans certains cas de profiter de la TVA réduite à 5,5 %. Pour cela, il vous faut acheter un logement neuf se situant dans une zone prioritaire, faisant partie des programmes ANRU, NPNRU ou QPV. Implantés dans des quartiers en pleine mutation avec de nombreux commerces et commodités, les programmes immobiliers qui s’y construisent laissent de belles opportunités pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété.

D’ordinaire, la TVA applicable lors de l’acquisition d’un bien est d’environ 20 %. Avec ce dispositif, elle est seulement de 5,5 % sous conditions. Pour y être éligible, l’acheteur doit justifier qu’il occupe le logement à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 8 ans. Il faut aussi que ses ressources respectent un certain plafond, celui correspondant aux plafonds du prêt locatif social.

Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s’applique à tout propriétaire ou usufruitier (droit d’utiliser un bien sans être propriétaire) d’un logement au 1^er janvier. En faisant le choix d’acheter dans le neuf, vous pourrez bénéficier d’une exonération de cette taxe pendant les 2 années suivant votre achat. L’exonération de la taxe peut être totale ou partielle. Selon la commune, la municipalité a le droit de refuser l’exonération totale. Pensez bien à vous renseigner en amont sur la position de la commune vis-à-vis de la taxe foncière.

Pour profiter de cet avantage fiscal réservé à l’immobilier neuf, il vous faut faire votre déclaration auprès des services administratifs compétents : les impôts fonciers. Pour une maison individuelle, il vous remplir le formulaire H1 et pour les ensembles collectifs, le formulaire H2.

Jusqu’à 63 000 € d'avantage fiscal grâce à la loi Pinel

Quand on parle d’immobilier neuf, on pense souvent à la défiscalisation et à la loi Pinel. Ce dispositif mis en place par l’État en 2014 permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France de profiter d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA en vue de le mettre en location. L’investisseur doit respecter un montant d'investissement maximal de 300 000 € et de 5 500 €/m², et ne doit pas réaliser plus de 2 opérations par an.

L'année 2022 marque la fin d’une ère pour la loi Pinel et le début d’une nouvelle. En effet, il s’agit de la dernière année pour investir en loi Pinel classique et profiter des taux pleins de défiscalisation. À compter du 1^er janvier 2023, le Pinel Plus fera sa grande entrée et sera accompagné de son lot de nouveautés, tandis que les taux du Pinel régresseront jusqu’en 2024, date de la possible extinction du dispositif.

Quelles réductions d'impôts avec le nouveau dispositif Pinel+ ?

Pour continuer à profiter de l’avantage fiscal à son maximum, il vous faudra vous orienter vers un achat en Pinel Plus. Le principe du dispositif et le mode de défiscalisation restent inchangés, il s’agit toujours d’une réduction de l’impôt sur le revenu. Ce qui change en revanche, ce sont les conditions d’éligibilité qui se veulent plus strictes et plus exigeantes à la fois pour les investisseurs et pour les promoteurs qui commercialisent les logements.

Pour défiscaliser, il vous faudra choisir un programme immobilier neuf conforme aux exigences de la RE2020 et qui tient compte des préconisations inscrites dans le référentiel sur la qualité au sein des logements. Si ce type de biens sont au-dessus de vos moyens ou qu’il n’y en a pas dans votre secteur de prédilection, vous pourrez toujours investir dans un logement se situant en zone prioritaire de la politique de la ville. Dans les deux cas, vous bénéficierez des taux de réduction suivants :

• 12 %, soit 36 000 € maximum pour une durée de location de 6 ans
• 18 %, soit 54 000 € maximum pour une durée de location de 9 ans
• 21 %, soit 63 000 € maximum pour une durée de location de 12 ans

Des avantages fiscaux pour l’investissement locatif neuf meublé

Lorsque vous souhaitez acheter un logement (neuf ou ancien) en vue de mettre en location meublé, vous dépendez automatiquement du statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP dès lors que vous revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an. Dans le cas contraire, vous serez reconnu comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP est particulièrement intéressant car il offre la possibilité à l’investisseur de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.

Le premier, le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers perçus. Autrement dit, cela vous permet de réduire de moitié vos revenus imposables. Le second est le régime réel qui s’applique par défaut si les recettes locatives dépassent la somme de 72 600 € par an. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de déduire les charges de votre revenu imposable liées à l’exploitation du bien comme par exemple : les frais de notaire, les charges de copropriétés ou les intérêts d’emprunt.

Investir dans une résidence de services

Réaliser un investissement dans un logement meublé dans une résidence de services vous permet de cumuler le statut de LMNP avec l’amendement Censi-Bouvard. Cette loi vous permet en plus de profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du prix de vente et de récupérer la globalité de la TVA (à hauteur de 20 %). Dans la limite d’un investissement de 300 000 €, vous devrez également veiller à acheter le logement neuf ou en VEFA et vous engagez à le louer pendant au minimum 9 ans.

Sont considérées comme résidence de services les résidences étudiantes, affaires, séniors, pour les personnes en situation de handicap et les EPHAD.

Optimiser le financement de son achat immobilier neuf

Le financement est le point de départ de tout projet immobilier. Il détermine la nature de votre achat mais aussi l’avenir de vos projets personnels. Les solutions de financement sont multiples et s’adaptent selon votre profil. Un ménage primo-accédant se tournera vers un prêt classique avec en complément un prêt à taux zéro, tandis qu’un investisseur vers un crédit amortissable ou un prêt in fine.

Pour vous guider pas à pas dans votre projet immobilier, nous ne pouvons que vous recommander de faire appel à l’un de nos professionnels spécialisés en immobilier neuf. Ils répondront à toutes vos interrogations avec précision et clarté. Pour prendre contact avec l’un de nos conseillers, cliquez ici.

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