Le portrait-robot de l’investisseur immobilier

Les idées reçues sur l’investissement immobilier sont nombreuses : ”Investir n’est réservé qu’aux riches”, “on ne peut pas investir quand on est jeune” ou encore “c’est impossible d’investir sans apport”. Pourtant, c’est bien l’immobilier qui reste en tête du classement des placements financiers des Français.

Les raisons pour lesquelles les Français se tournent vers la pierre naissent souvent d’une volonté de se constituer un patrimoine immobilier, de disposer d’un revenu complémentaire ou de réduire leurs impôts. En 2018, le Crédit Foncier a mené l’enquête afin de dresser le portrait de l’investisseur immobilier en France. Résultat ? On y apprend que 47 % des sondés investissent dans l’immobilier pour pouvoir défiscaliser. Ce n’est donc pas un hasard si la loi Pinel, qui cohabitera bientôt avec le Pinel Plus est le dispositif de réduction fiscale le plus plébiscité en France.

Que vous soyez un jeune actif, un sénior avec des revenus modestes ou au contraire très confortables, l’investissement dans l’immobilier, neuf ou ancien, réserve de belles opportunités, adaptées selon votre profil. Nous vous dévoilons aujourd’hui les critères qui feront de vous un bon investisseur immobilier.

Qui sont les investisseurs immobiliers ?

Il n’existe pas un profil type d’investisseur immobilier. Selon votre situation personnelle et professionnelle, vous trouverez sans aucun doute le dispositif qui correspond à vos attentes. Devenir investisseur immobilier ne s’improvise pas du jour au lendemain car il est nécessaire de maitriser les bases de l’investissement locatif (sans pour autant être un expert en la matière). Dans la plupart des cas, vous serez épaulé, guidé par de nombreux professionnels. Cela peut être votre courtier immobilier, votre agent commercial ou bien votre conseiller bancaire. Le plus important lorsqu’on investit dans l’immobilier est de trouver la bonne solution. Celle qui répond à la fois à vos objectifs et à vos moyens.

Réaliser un investissement dans l’immobilier n’est pas une opération anodine et c’est un acte qui demande une certaine maturité. Toujours selon l’étude du Crédit Foncier qui a interrogé un panel de 2 500 personnes, l’âge moyen de l’investisseur immobilier est de 45 ans. 72 % de ces mêmes investisseurs sont soit mariés, soit pacsés ou en concubinage. Pour ce qui est de leurs revenus médians, ils sont de 71 100 € par an. Il ne faut cependant pas faire de ce profil une généralité. Chaque projet, chaque profil d’investisseur immobilier a son lot de singularités.

Les moins de 30 ans

En principe, plus vous investirez jeune, mieux ce sera. L’immobilier est l’indétrônable placement financier préféré des français, notamment grâce à sa nature matérielle et tangible. Lorsqu’on est jeune et que l’on rentre dans la vie active, les projets commencent à foisonner. Si tel est votre cas et que vous souhaitez profiter de meilleurs rendements que les produits d’épargne comme le livret jeune ou le livret A qui rapportent peu, l’investissement immobilier peut être une bonne solution. Investir dans la pierre vous permettra aussi de commencer à vous constituer un patrimoine immobilier.

Les revenus des jeunes actifs sont bien souvent moins importants que des personnes en milieu ou fin de carrière professionnelle. Par conséquent, ils n’ont pas eu le temps de suffisamment épargner pour se constituer un apport solide. Il faut savoir que ce facteur n’est pas un frein pour les banques et n’empêche en rien la faisabilité de votre projet. Du moment que vous disposez d’un dossier fondé, solide et que le coût du crédit ne dépasse pas les 35 % d’endettement, votre projet est tout à fait réalisable. D’autant plus que vous pourrez profiter de meilleurs taux d’assurance que des personnes porteuses de pathologies ou plus âgées.

Les 35-50 ans

Dans la fleur de l’âge, les 35-50 ans sont les cœurs de cible de l’investissement locatif. Ayant acquis une certaine maturité et stabilité financière, ce sont les plus à même de réaliser ce type d’achat. C’est aussi la tranche d’âge où il fait bon de se questionner sur ses projets de retraite et de transmission de son patrimoine. Ayant des revenus imposés, les 35-50 ans peuvent se tourner vers la loi Pinel pour défiscaliser. Ce dispositif s’applique uniquement dans l’immobilier neuf ou l’ancien réhabilité et permet de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 euros selon la durée de mise en location. Les taux de réduction sont de 12 % pour une location de 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

2022 est la dernière année pour investir en loi Pinel ! À partir du 1^er janvier 2023, les taux de défiscalisation baissent progressivement :

Durée d'engagement locatif	2023	2024
6 ans	10,5 %	9 %
9 ans	15 %	12 %
12 ans	17,5 %	14 %

Les séniors

Passé un certain âge, l’accès à l’investissement immobilier est plus difficile. On est plutôt dans une optique de transmission de son patrimoine à ses enfants ou petits-enfants que dans une volonté d’achat. De plus l’emprunt bancaire pour la totalité d’un projet est peu envisageable car les durées de remboursement sont comprises entre 15 et 20 ans. Si toutefois vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif après 55 ans, il est préférable d’emprunter qu’une partie ou de réaliser un paiement comptant. N’hésitez pas à vous rapprocher des banques qui proposent des formules de crédits adaptées aux séniors.

Pourquoi se tourne-il vers l’immobilier ?

La conjoncture actuelle est plus que propice à la réalisation d’un investissement locatif dans l’immobilier. On observe depuis quelques années en France une croissance du nombre de demandes de logements. En sortie de crise sanitaire, nombreux ont été ceux qui se sont donc tournés vers un achat immobilier locatif. On dit souvent que la pierre est une valeur refuge et sûre. Il est vrai, car en plus de se constituer un patrimoine, l’immobilier à beaucoup à offrir : de belles rentabilités locatives et des avantages fiscaux importants.

Certains investisseurs cherchent à investir sans apport, à devenir propriétaire et d’autres à investir à plusieurs grâce à une SCI. Peu importe vos motivations, votre projet doit être murement réfléchi. Avant de sauter le pas, vous devez vous poser les bonnes questions : est-ce que vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien, quel dispositif répondra le mieux à vos besoins ou encore dans quelle ville investir pour espérer avoir la meilleure rentabilité.

Pour y voir plus clair, voici une liste des raisons pour lesquelles il est judicieux d’investir dans l’immobilier.

• L’immobilier est un placement sécurisé
• Selon les dispositifs immobiliers, la fiscalité est très avantageuse
• Le locataire paie tout ou une partie de vos mensualités de crédit
• L’immobilier permet d’avoir du recul et d’anticiper ses projets de vie

Où achète l’investisseur immobilier ?

En immobilier, il n’y a pas de secrets. L’emplacement de votre investissement est le critère le plus important. C’est celui qui vous permettra d’obtenir (ou non) la meilleure rentabilité locative possible. En tant qu’investisseur, il vous faut choisir une ville, un quartier qui corresponde à votre volonté et qui possède un certain potentiel locatif. Les grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux ou Lyon sont souvent des villes de premier choix. La demande locative y est permanente et les prix de l’immobilier sont dans l’ensemble corrects malgré une flagrante hausse des prix constatée ces derniers mois. Depuis plusieurs années, on assiste au boom des villes moyennes françaises comme à Rennes ou Nantes qui se voient investies par des centaines de nouveaux arrivants.

Si vous optez pour un investissement dans l’immobilier neuf, en loi Pinel, vous devrez vous assurer que la ville que vous choisissez est bien éligible au dispositif. Seules les communes en zone A, A bis et B1 le sont. Pour savoir si votre ville est éligible, faites le test.

Choisir sa ville et son quartier est un bon début mais ce ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. L’environnement du quartier est essentiel. Lors de vos visites, il vous faut prêter attention aux moindres détails : projets d’urbanisme en cours, ambiance générale, profils des habitants, services et commerces de proximité, transports... La richesse et la qualité des commodités vont jouer un rôle clé dans la réussite de votre projet locatif.

À l’achat, le neuf affiche des prix plus élevés mais il est toutefois possible de minimiser les coûts grâce aux frais de notaire réduits à 2,5 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Quel type de bien achète l’investisseur immobilier ?

Pour mettre toutes les chances de son côté pour le succès d’un investissement locatif, l’investisseur immobilier doit définir sa cible : étudiants, jeunes actifs, couples, familles ou séniors. Le profil du locataire va avoir une influence et pas des moindres, à la fois sur l’emplacement et la typologie du logement. Par exemple, vous allez plutôt privilégier les petites surfaces et les quartiers animés proches des universités pour les étudiants et les grandes surfaces dans des quartiers calmes, résidentiels et pourvus de commerces et groupes scolaires pour les familles.

Il faut savoir que les typologies les plus achetées sont les studios et les deux pièces car ils sont moins chers à l’achat et permettent généralement d’obtenir de meilleures rentabilités locatives. Selon des études publiées récemment, 85 % des investisseurs ne souhaitent pas investir plus de 200 000 € et 46 % ne veulent pas franchir la barre des 100 000 €. Cela correspond à des investissements de petites surfaces.

Les investisseurs qui souhaitent placer leur argent dans une location meublée peuvent le faire sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est d’ailleurs cumulable avec l’amendement Censi-Bouvard qui permet d’investir dans une résidence de services (séniors, étudiants, affaires et EPHAD). Il donne accès à de nombreux avantages fiscaux et une gestion du bien simplifiée.

F.A.Q

Comment devenir investisseur immobilier en 6 étapes ?

1. Faire des formations sur l’investissement immobilier locatif
2. Avoir une épargne en guise de filet de sécurité
3. Trouver votre logement, votre perle rare
4. Effectuer des travaux si besoin
5. Choisir son locataire en veillant à sa solvabilité
6. S’occuper de la gestion du bien ou déléguer cette partie à une agence de gestion

Investir près ou loin de chez soi ?

Comme pour beaucoup de réponses concernant l’investissement immobilier, tout dépend de la qualité de l'emplacement et des commodités qui y sont proposées. S’il s’agit de votre premier investissement immobilier, nous vous conseillons de ne pas trop vous éloigner afin de pouvoir aisément organiser les visites et gérer votre bien. Si vous souhaitez investir dans une ville plus éloignée, vous pouvez faire appel aux conseils d’un courtier ou d’un gestionnaire de patrimoine possédant une expertise locale pour évaluer le potentiel de votre projet.

Un investisseur immobilier peut-il déléguer la gestion de ses biens à une agence ?

Vous avez le choix. Vous pouvez soit gérer vous-même votre bien avec toutes les taches qui en découlent ou vous pouvez déléguer la gestion administrative et comptable de votre investissement à une agence spécialisée en gestion locative. Elle s’occupera également de la recherche, de la mise en place et de la relation avec le locataire.

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