Comment Economiser sur la Taxe Foncière grâce à l'Investissement dans le Neuf

L'achat d'un logement neuf offre de nombreux avantages financiers : des frais de notaire réduits, Prêt à Taux Zéro, TVA réduite... et des avantages fiscaux tels que ceux proposés par la loi Pinel ou Pinel plus si vous investissez.

Un autre bénéfice financier, souvent méconnu, est l'exonération de taxe foncière lors d’un investissement en loi Pinel ou plus exactement, lors de l’achat d’un logement neuf tant destiné à un investissement locatif qu’à une installation.

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est une taxe locale imposée aux propriétaires immobiliers. Cette taxe, perçue par les collectivités territoriales, est basée sur la valeur locative cadastrale des propriétés bâties et non bâties. En général, elle est utilisée pour financer les services locaux, y compris les infrastructures publiques, l'entretien des rues et les services d'urgence.

Comment est calculée la taxe foncière

La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier, laquelle est déterminée par le service des impôts. Cette valeur est censée représenter la valeur locative théorique que pourrait avoir le bien s'il était loué.

La valeur locative cadastrale est établie en prenant en compte plusieurs critères, tels que la taille du bien, son emplacement, son état général, la nature de son utilisation (habitation, commerce, etc.) et les tarifs locaux.

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, on lui applique un abattement de 50% pour obtenir la valeur locative nette. Cet abattement est destiné à tenir compte des charges de propriété (entretien, réparations, assurances, etc.)

La taxe foncière est ensuite calculée en appliquant à cette valeur locative nette les taux votés par les collectivités locales (commune, département et groupements de communes) pour financer leur budget.

La formule générale est donc la suivante : Taxe foncière = Valeur locative cadastrale x 50% x Taux d'imposition local.

Quelle surface est prise en compte ?

Pour le calcul de la taxe foncière, la surface prise en compte est la surface réelle du bien, aussi appelée surface de plancher, qui comprend la surface des pièces et dépendances closes et couvertes, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il s'agit donc de la surface totale du bien, y compris les annexes (garage, cave, etc.) à condition qu'elles soient closes et couvertes. En revanche, certains espaces comme les balcons, les terrasses ou les combles non aménageables ne sont pas inclus dans le calcul de la surface de plancher.

Cette surface est ensuite utilisée pour établir la valeur locative cadastrale du bien, qui est la base de calcul de la taxe foncière. Cette valeur locative est déterminée par l'administration fiscale en fonction de critères comme la nature du bien (maison, appartement, etc.), sa localisation, sa surface et son état d'entretien.

Comment être exonéré de taxe avec le dispositif Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui encourage l'investissement immobilier locatif dans les zones dites "tendues", c'est-à-dire là où la demande de logements est supérieure à l'offre. Elle est réservée à l’investissement en programme immobilier neuf.

Le code général des impôts, dans son article 1383, indique que les bâtiments nouvellement construits peuvent être dispensés de taxe foncière pour une durée de deux ans après l'achèvement de leur construction. Cet allègement fiscal, qu'il soit total ou partiel, peut être accordé pour toute nouvelle propriété ou tout bien immobilier en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), en fonction des décisions prises par les collectivités locales.

Certaines communes comme Montpellier pratiquent une exonération partielle à hauteur de 30%. Pour Toulouse et ses communes périphériques l’exonération porte sur 2 ans à hauteur de 40% environ. La part communale n’étant pas exonérée, ni la taxe d’ordure ménagère. L’exonération de taxe foncière pour l’achat d’un bien immobilier neuf est votée chaque année par les conseils municipaux.

Exonération de taxe foncière : Quelles démarches effectuer ?

Il n'est plus nécessaire d'entreprendre ces procédures administratives pour profiter de l'exonération de la taxe foncière. Si la commune en question l'applique, l'exonération est dorénavant automatique.

Avant 2021, les propriétaires désirant bénéficier de l'exonération de taxe foncière suite à l'achat ou la construction d'un bien immobilier neuf étaient tenus d'envoyer une déclaration d'achèvement de construction au centre des finances publiques de la commune où se trouvait le bien, et ce, dans un délai maximal de trois mois. Pour un appartement neuf, le formulaire Cerfa 6652 ou H2 devait être utilisé, tandis que pour une maison neuve sur plan, c'était le formulaire H1 qui était requis.

Les bâtiments BBC exonérés

Les bâtiments basse consommation (BBC) sont des bâtiments qui consomment très peu d'énergie pour leur chauffage, leur climatisation et leur éclairage. En raison de leur performance énergétique, les logements économes en énergie, labellisés BBC, achevés à compter du 1er janvier 2009 sont éligibles à des exonérations de taxe foncière.

Cette dispense prend effet dès l'année suivant la fin de la construction, pour une période fixée par chaque entité territoriale ou établissement public intercommunal à fiscalité propre, qui ne peut être moins de cinq ans.

Comment obtenir cette exonération

Pour être éligible à l'exonération, le propriétaire doit soumettre au service des impôts local, où se situe la construction, une déclaration contenant toutes les informations d'identification de la propriété, avant le 1er janvier de la première année où l'exonération est applicable.

Cette déclaration doit être accompagnée de tous les justificatifs prouvant que la construction satisfait aux critères de performance énergétique .

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