Quelles sont les zones pour investir en Pinel Plus ?

Investir en Pinel se présente presque comme une évidence pour bien des investisseurs. Il s’agit ni plus ni moins que d’un des dispositifs de défiscalisation préférés des Français. Bientôt, la loi Pinel Plus va faire son apparition, pour cohabiter avec l’ancienne version, avant de reprendre complètement le flambeau en 2024. Le Pinel+ sera plus exigeant que son prédécesseur et a pour principal objectif de relancer l’investissement locatif dans les « zones tendues » et d’intégrer des logements locatifs de bonne qualité sur le marché.

Quelles sont les conditions du Pinel Plus ? Quelles sont les zones Pinel Plus ? Nous allons le voir dans les lignes qui suivent.

Tout savoir sur le zonage de la loi Pinel Plus

Pour investir en Pinel Plus, le zonage fait partie des conditions les plus importantes. Rappelons que le principal objectif de la loi Pinel est de pallier au manque de logements dans les zones dites « tendues » en France. Le zonage de la loi Pinel Plus sert donc à identifier clairement les territoires géographiques les plus touchés par la crise du logement. Il a été mis en place en 2003 et a été régulièrement mis à jour. Ainsi, les zones A, A bis, B1, B2 et C ont été créés, avec des plafonds de ressources et de loyer qui leur sont propres. Plus la zone concernée est tendue, plus les plafonds seront élevés, et inversement.

Actuellement, seules trois zones sont éligibles à un investissement en Pinel Plus, à savoir les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles, sauf pour quelques rares exceptions, comme pour le Pinel Breton, par exemple. Il est également important de souligner que le Pinel+ apporte de nouvelles conditions. Désormais, le bien immobilier devra se situer dans un quartier prioritaire ou aller au-delà des critères de la RE2020 (réglementation thermique) pour un investissement en Pinel Plus. Voyons ensemble les conditions à respecter pour qu’un propriétaire puisse investir dans une zone spécifique.

Des quartiers prioritaires situés dans des zones non éligibles

Sur le plan du logement, il existe ce que l’on appelle des « quartiers prioritaires ». Ces derniers sont considérés comme des secteurs à redynamiser et à requalifier. Notons que la majorité de ces quartiers sont situés dans une des zones éligibles au Pinel, mais certains sont en zone B2. Il y a pourtant des exceptions. Les logements dont les permis de construire ont été déposés le 31 décembre 2017 au plus tard restent éligibles. Il en est de même pour les biens immobiliers acquis le 15 mars 2019 au plus tard.

Des logements en zones non éligibles présentant des normes au-delà de ceux de la RE2020

C’est une des grandes particularités du dispositif Pinel Plus par rapport à son ainé. Les logements qui peuvent répondre à des critères encore plus exigeants que ceux cités dans la RE2020 peuvent être loués en Pinel, même s’ils ne sont pas situés dans un des quartiers prioritaires de la ville, mais uniquement dans une zone Pinel. Pour pouvoir profiter des avantages du dispositif de défiscalisation, les logements devront intégrer des critères de qualité d’usage et environnementaux.

Les critères de qualité d’usage

Concernant la qualité générale du bien immobilier, il faudra prendre en compte son agencement intérieur et les sources de lumière naturelle dont il profite. Ainsi, pour qu’un logement soit éligible en Pinel+, il devra avoir une surface minimale de : 28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un appartement de deux pièces, 62 m2 pour un appartement de trois pièces, 79 m2 pour un appartement de quatre pièces et 96 m2 pour un appartement de cinq pièces.

En plus de cette exigence en matière de surface, le logement à louer devra également être doté d’un accès extérieur (loggia, terrasse ou balcon) dont la surface minimale est aussi réglementée, à savoir : 3 m2 pour un studio ou un appartement de deux pièces, 5 m2 pour un appartement de trois pièces, 7 m2 pour un appartement de quatre pièces et 9 m2 pour un appartement de cinq pièces. Concernant la luminosité des appartements de trois pièces ou plus loués en Pinel Plus, il est obligatoire qu’ils bénéficient d’une double exposition.

Les critères environnementaux

Les mots d’Emmanuelle Wargon, l’ancienne ministre déléguée chargée du Logement, ont été clairs. Si un propriétaire souhaite louer son bien immobilier en Pinel, il faut que le logement présente « des critères qui vont au-delà de la norme environnementale du neuf ». Le décret du 18 mars 2022 précise que les logements acquis en 2023 devront obligatoirement atteindre les seuils du jalon 2025 de la RE 2020 pour être éligibles. Les logements acquis en 2024 devront respecter les seuils du jalon 2025 de la RE2020 et atteindre au moins la classe A du diagnostic de performance énergétique.

Une disposition spécifique a été prévue pour les biens immobiliers acquis en 2023 et 2024. Pour les programmes dont le permis de construire a été déposé avant l’entrée en vigueur de la RE2020, les logements devront être conformes au label E+C- et avoir l’étiquette A du DPE. Pour les appartements qui ne sont ni soumis à la RE2020, ni au label E+C-, ils devront présenter l’étiquette B du DPE.

Les zones éligibles au Pinel Plus

La zone A bis du dispositif englobe Paris et sa première couronne. Le plafond de loyer à respecter pour cette zone est de 17,62 €/m2. La zone A du dispositif regroupe les grandes villes de l’Hexagone qui présente une très forte tension immobilière. Le plafond de loyer à respecter pour cette zone est de 13,09 €/m2. La zone B1 est une « zone intermédiaire » et regroupe les communes qui comptent plus de 250 000 habitants. Le déséquilibre entre l’offre et la demande n’y est pas aussi important que dans les deux premières zones citées, même si les villes concernées présentent un marché tendu. Le plafond de loyer à respecter pour cette zone est de 10,55 €/m2.

L’expérimentation Pinel en Bretagne

Une expérimentation est en cours en Bretagne depuis 2020. Elle est destinée à rendre le zonage plus précis pour répondre au mieux aux besoins d’une localité. Toutes les zones ne sont pas éligibles au Pinel en Bretagne, les communes et les villes éligibles sont choisies et annoncées par arrêté préfectoral. Les plafonds de ressources et de loyer sont également modulés pour qu’ils soient mieux adaptés aux types de logements et aux quartiers.

Quelles sont les conditions à respecter pour investir en Pinel Plus ?

En dehors de l’obligation liée au zonage Pinel et aux critères que l’on vient de citer, un investisseur doit respecter certaines conditions pour profiter des avantages fiscaux proposés par le dispositif :

• Le propriétaire doit louer un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), non meublé, pour une durée de 6, de 9 ou de 12 ans ;
• Le propriétaire-bailleur ne peut pas faire plus de deux investissements par an, et doit respecter une limite de 300 000 € et/ou de 5 500 €/m2 ;
• Les locataires doivent respecter un plafond de ressources propre à la zone dans laquelle le logement est situé.

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