Comment optimiser le financement de son investissement Pinel+ ?

Lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier par le biais de la loi Pinel+, une demande de crédit s’impose, la plupart du temps. D’ailleurs, un emprunt est avantageux pour le financement d’un investissement locatif. En optant pour cette solution, on peut faire baisser les impôts, augmenter notre pouvoir d’achat et protéger ainsi notre famille et notre avenir. Comment optimiser le financement d’un investissement en Pinel+ ? Les réponses dans les lignes suivantes.

Bien choisir le financement pour son investissement locatif

En contractant un crédit pour financer son investissement Pinel Plus, un particulier peut profiter de divers avantages. Le crédit fait ce que l'on appelle un effet de levier. Il permet à de nombreux ménages de devenir propriétaire d’un bien immobilier qu’ils ne pourraient pas payer en une seule fois. Ainsi, il est possible de financer le logement tout en plaçant des fonds sur d’autres apports. Recourir à un emprunt est une stratégie gagnante, surtout sur le plan fiscal.

Par ailleurs, le taux d’intérêt du prêt est souvent inférieur au taux de rendement locatif brut d’un placement immobilier. Cela signifie qu’en ajoutant la rentabilité en capital au rendement locatif, la rentabilité nette globale sera supérieure au coût de l’emprunt. Rappelons qu’en ce moment, les taux d’intérêt sont inférieurs à l’inflation. Pour optimiser le financement de votre investissement locatif, voici ce qu’il faut comprendre.

Quels sont les types de bien qui sont accessibles à l’investissement locatif ?

Avant de penser au financement de votre investissement, il est primordial que vous preniez connaissance des biens accessibles à l’investissement locatif. Les possibilités qui peuvent s’offrir à vous dépendent de votre projet. Vous pouvez acheter un local commercial, un logement à usage d’habitation, un parking ou une résidence de services (EHPAD ou résidence étudiante). Selon le dispositif de défiscalisation que vous allez choisir, vous pouvez louer le bien vide ou meublé. Dans le cadre d’un investissement en Pinel+ par exemple, le logement devra impérativement être loué vide.

Les bases d’un investissement locatif

Si vous vous lancez dans l’investissement locatif pour la première fois, sachez qu’il s’agit d’une opération qui nécessite une bonne dose de préparation. Ceux qui s’engagent tête baissée dans ce type d’aventure font face à diverses difficultés et tombent fréquemment dans les pièges de ce marché assez féroce. Une des plus grandes erreurs à ne pas commettre est de choisir une ville ou une commune sans l’avoir étudié en amont.

Dans certaines villes, l’offre de logements est beaucoup plus forte que la demande, ce qui ne facilitera pas les choses pour un nouvel investisseur. Ce dernier aura du mal à trouver un locataire et par conséquent, il ne pourra pas percevoir de loyers et se heurtera à de grandes difficultés pour rembourser son crédit immobilier. Quelques consignes sont à respecter pour réussir un achat locatif :

• Choisir un bien immobilier éligible en loi Pinel+, c’est-à-dire un logement situé dans une zone prioritaire de la politique de la ville ou dans une des zones Pinel (A, A bis ou B1). La demande y est très forte et vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire ;
• Prendre le soin de choisir un logement qui offre une bonne rentabilité. Pour calculer cette dernière, il faudra comparer le prix d’achat avec le montant du loyer que vous allez percevoir ;
• Sélectionner avec précaution les locataires pour éviter les situations de loyers impayés. Vous pouvez aussi contracter une garantie loyers impayés pour plus de protection ;
• Choisir un programme immobilier qui se situe à proximité des commodités : commerces, transports, écoles, universités, bassins d’emploi.

Choisir un financement en accord avec votre profil

En investissant dans l’immobilier, vous aurez le choix entre deux types de crédit : le crédit amortissable et le crédit in fine. La principale différence entre les deux réside dans leurs modalités de remboursement. Dans le cas d’un crédit amortissable, le remboursement du capital et le paiement des intérêts sont fractionnés en mensualités. Vous pourrez donc rembourser le capital petit à petit en payant des mensualités.

Pour un crédit in fine, il n’y a que les intérêts qui sont dus mensuellement. Vous devrez donc rembourser le capital en une seule fois, soit à la fin du prêt, soit par plusieurs remboursements anticipés. Le choix vous appartient, mais il faut savoir que ces types de crédit présentent chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

Le principal avantage d’un crédit amortissable est que le remboursement du capital est étalé dans le temps. D’un autre côté, les mensualités du crédit in fine sont plus faibles. Concernant les inconvénients à soulever, on notera l’anticipation de la sortie d’opération pour le crédit in fine et les mensualités plus importantes pour le crédit amortissable.

Comment emprunter ?

Le fait de contracter un emprunt vous engage sur une longue durée, d’où l’importance de prendre votre temps avant de choisir le moyen de financer votre investissement en Pinel+. Parmi les nombreux paramètres à prendre en compte, la vérification de votre capacité d’endettement est un point sur lequel il va falloir vous attarder. Pour cela, vous devrez diviser vos charges par vos revenus. La formule à utiliser est la suivante : ensemble des charges / revenus fixes nets x 100. Le taux d’endettement admis par les établissements bancaires est de 35 %, dans la majorité des cas. Prenons un exemple d’un emprunteur solvable : il perçoit 3 000 € par mois et ses charges s’élèvent à 1 000 €. Dans ce cas précis, son taux d’endettement est de 33 %.

Certaines banques n’intègrent pas les loyers dans la capacité d’endettement, tandis que d’autres ne prennent en compte que 50 % des loyers. Il existe cependant des établissements qui prennent en compte jusqu’à 100 % des loyers. Dans cette situation, il est fortement conseillé de souscrire une assurance loyers impayés. Notons que les primes sont déductibles des loyers. Il faudra prévoir une marge de manœuvre et ne pas opter pour un plan de financement trop tendu.

Pour sécuriser votre financement, vous devrez pouvoir subir une baisse de 20 % de vos revenus locatifs. Il est aussi important de se préparer aux réparations imprévues dans le cadre d’une location, comme celle d’une chaudière en panne, par exemple. Pour faire face à cela, il vaut mieux avoir une bonne trésorerie. Les banques refusent souvent d’emprunter à ceux qui n’ont pas de marge de manœuvre suffisante. Pour avoir toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à comparer les taux de différents organismes bancaires et faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Est-il possible d’investir en Pinel+ sans apport ?

La réponse est sans appel : oui, il est parfaitement possible d’acheter un logement en Pinel+ sans apport, dès 2023. Bien entendu, quelques conditions sont à respecter, mais la plupart des banques acceptent de financer les projets des investisseurs. Les garanties que propose ce type d’opération constituent une assurance de taille pour les établissements prêteurs. Les revenus locatifs que vous percevrez couvriront les mensualités de remboursement du crédit.

Si votre projet est bien construit, votre dossier aura plus de chances d’aboutir. Il convient de souligner que vous ne pourrez pas obtenir un emprunt immobilier sans un argumentaire solide. Votre dossier devra être irréprochable. Les banques étudieront les relevés d’épargne et de compte des trois derniers mois qui précèdent votre demande de prêt. Le dossier des primo-accédants est généralement apprécié des banquiers, même si ce type de profil n’a pas encore eu assez de temps pour épargner.

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact