Nouveau zonage Pinel : 46 nouvelles communes pour investir dans l’immobilier neuf

Le 20 février dernier, un décret est paru au Journal Officiel portant sur l’ajustement du zonage Pinel : 46 nouvelles communes deviennent éligibles. Cette annonce fait suite à la volonté du gouvernement de relancer la construction de logements neufs et de le rendre accessible au plus grand nombre, notamment en y renforçant l’accès aux dispositifs fiscaux comme le Pinel+.

Révisé à de nombreuses reprises par le passé, le zonage Pinel est un indicateur qui permet de mesurer la tension du marché immobilier. Il classe les territoires en zones distinctes, de la moins tendue à la plus tendue. Avec l’arrivé à partir du 1^er janvier 2023 du Pinel+, ce reclassement est d’une grande importance car il se recentre sur les communes qui ont un besoin accru d’offre locative. C’est le cas des villes françaises transfrontalières avec la Suisse et de certaines communes très touristiques avec un large taux de résidences secondaires. Découvrons ensemble les communes concernées par ce nouveau zonage Pinel.

Zone Pinel : 35 nouvelles communes pour les départements de la Savoie & Haute-Savoie

Le 7 février 2022, Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement s’est rendue en Haute-Savoie afin d’annoncer aux élus locaux le reclassement de certaines communes du département en zones Pinel B1 et A. L’objectif ? Trouver des solutions pérennes en matière d’habitat permanent. Sur les 46 communes revues dans le décret, 35 se situent en Savoie et Haute-Savoie, proche de la frontière Suisse. Un soulagement pour les maires des communes de ces deux départements qui attendaient cette décision avec impatience.

La révision du zonage de ces communes montagnardes permettra notamment de développer le logement social, de rendre les logements construits éligibles au prêt à taux zéro et de faciliter l’accès à la propriété via l’accession à prix modérés. À titre d’exemple, la ville de Chamonix-Mont-Blanc proche des agglomérations d’Annecy et Genève voit sa population croitre à toute vitesse.

Face à cette croissance démographique, les prix de l’immobilier sont eux aussi grimpés en flèche. Jusqu’à présent classée en zone B2, cette ville et station de villégiature est directement passée en zone A en raison de l’afflux de la demande de la population transfrontalière.

En effet, de plus en plus de français font le choix d’élire leur résidence principale en France mais d’aller travailler en Suisse où le salaire mensuel est multiplié par deux ou par trois. Les élus locaux souhaitent leur donner raison, développer les territoires et donc diminuer les logements vacants et les résidences secondaires. La Ministre du Logement s’est d’ailleurs montrée favorable à l’instauration d’une taxe pour ces propriétés qui déséquilibrent le marché immobilier.

Pour en savoir davantage, Xavier Roseren, Député de la 6 ^ème circonscription de Haute-Savoie débrief en images sur la venue d’Emmanuelle Wargon début 2022.

Nouveau zonage Pinel : donner plus de moyens aux communes touristiques

Les stations balnéaires, de ski et autres secteurs touristiques français possédant un parc immobilier enregistrent une très grande proportion de résidences secondaires. Occupées seulement qu’une infime partie de l’année, les résidences secondaires représentent 1 logement sur 10 en France. À l’échelle locale, 33 % du parc de ces logements se situent à la montagne, 18 % sur le littoral et au moins 30 % sur la côte atlantique, le bassin méditerranéen et la Corse.

Si l’on dresse le profil des détenteurs des résidences secondaires dans l’hexagone, on s’aperçoit qu’en général, il s’agit de personnes aux revenus conséquents, âgées de plus de 60 ans et qui habitent à l’année dans une grande métropole. Le phénomène s’est amplifié avec la crise sanitaire, menant à une hausse inexorable des prix des biens immobiliers.

Pour ceux vivant à l’année dans ces territoires économiquement et touristiquement attractifs, il est devenu très difficile de se loger à un prix abordable. C’est pour cela que plusieurs communes des Bouches-du-Rhône, de la Corse, du Var ainsi que du nord de la France sont passées en zone B1. On nommera notamment Trouville-sur-Mer, le Touquet-Paris-Plage ou encore la Mole, à coté de Saint-Tropez.

Ces décisions de la part de l’exécutif donneront davantage de moyens aux élus locaux qui pourront entamer des démarches concrètes et répondre aux besoins spécifiques des territoires. Le bénéfice pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent investir en Pinel Plus, est qu’ils pourront au terme de la période d’engagement :

• Revendre le logement
• Remettre le logement en location
• L’occuper à titre de résidence principale ou secondaire

La liste des nouvelles communes éligibles à la loi Pinel en 2022

Le zonage Pinel : pourquoi est-il si important ?

Tous les territoires français ne possèdent pas le même degré d’attractivité. Généralement, on trouve la plus grande concentration de population dans les grandes métropoles comme Paris, Toulouse, Marseille ou Lyon qui comptabilisent à elles seules plus de 11 millions d’habitants. Pour cause, ce sont dans ces grandes villes ou l’on trouve la plus grande richesse d’offres d’emplois, de formations, de desserte en transports et de lieux de loisirs. Seulement, une même et seule tâche noire vient noircir le tableau de ces 4 magnifiques villes : l’offre de logements ne parvient pas à satisfaire toute la demande.

Le zonage “A/B/C” ou zonage Pinel a justement pour but de réguler les marchés immobiliers, de définir les zones qui sont le plus dans le besoin et d’aider à la prise de décisions pour équilibrer la simple équation de l’offre et de la demande. Classé par ordre décroissant, ces zones sont au nombre de 5 : la zone A bis, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Condition sine qua non à l’investissement locatif en loi Pinel ou en Pinel Plus, seules les zones A bis, A et B1, qui sont considérées comme les plus “tendues” sont éligibles.

Constatant des prix et une demande plus faible que dans les autres territoires, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation depuis le 1^er janvier 2018.

Les montants des plafonds Pinel dépendent du zonage

Bien que les zones soient la condition première à l’éligibilité d’un projet d’investissement Pinel, elles régulent également le montant des loyers mensuels ainsi que les plafonds de ressources que locataires ne doivent pas dépasser. En effet, la loi Pinel a pour but premier de faciliter l’accès au logement neuf aux foyers ayant des revenus modestes.

Pour les baux conclus en 2022, le plafond du loyer pour la zone B1 est de 10,51 €/m², pour la zone A il est 13,04 €/m² et de 17,55 €/m² pour la zone A bis. Pour calculer le montant de votre loyer, vous pouvez utiliser notre simulateur de loyer Pinel en cliquant ici ou appliquer la formule suivante : (19 / surface utile + 0,7) x loyer au m² Pinel x surface utile. Pour avoir le résultat de la surface utile, il vous suffit d’additionner la surface habitable du logement + la moitié des surfaces annexes (terrasses, balcons...).

Tout investisseur qui loue son logement en loi Pinel doit choisir un locataire dont les revenus sont égaux ou ne dépassent pas les plafonds de ressources en vigueur. Pour les zones éligibles au dispositif (A bis, A et B1), voici les plafonds établis pour 2022 :

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