Dossier de crédit immobilier : 8 conseils pour vous démarquer

L'obtention d'un crédit immobilier est souvent perçue comme une étape incontournable, mais également complexe, dans la réalisation de tout projet immobilier. Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur aguerri, la qualité du dossier que vous soumettez aux établissements de crédit peut faire toute la différence entre un prêt accordé à des conditions favorables et une demande rejetée ou assortie de taux moins avantageux.

Dans ce contexte, il est essentiel de savoir comment monter un dossier de crédit immobilier qui soit à la fois complet et convaincant. C'est pourquoi nous vous proposons un guide en 9 étapes pour vous accompagner dans cette démarche cruciale. De l'évaluation de votre capacité d'emprunt à la négociation des termes de votre prêt, ce guide vous fournira les outils nécessaires pour naviguer avec confiance dans le processus d'obtention d'un crédit immobilier pour votre investissement en loi Pinel Plus.

Évaluez votre capacité d’endettement

Commencez par évaluer votre apport personnel, un critère de plus en plus important dans l'obtention d'un crédit immobilier. Selon les normes actuelles, il est recommandé d'avoir un apport personnel d'au moins 10% du prix du bien immobilier. Cependant, pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit, un apport de 20% est de plus en plus conseillé.

Procédez ensuite au calcul de votre taux d’endettement, un autre indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt. En 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé le taux d'endettement maximum à 35% des revenus nets mensuels. Cependant, certains primo-accédants souhaitant acheter une résidence principale peuvent déroger à cette règle sous certaines-conditions.

Pour calculer votre capacité d'endettement, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Capacité d’endettement = (Revenus nets mensuels – Charges fixes / Revenus nets mensuels) x100

Cette formule vous permet de convertir le ratio entre les mensualités de prêt et les revenus nets en un pourcentage, qui représente votre capacité d'endettement.

Vous pouvez ensuite utiliser des simulateurs en lignes pour estimer le montant que vous pouvez emprunter auprès des banques en fonction des taux d’intérêt pratiqués. N'hésitez pas par la suite à utiliser notre simulateur de mensualités de prêt immobilier.

Une fois que vous aurez une idée de vos mensualités, vous pourrez mesurer votre taux d'effort, un outil utilisé par les banques qui mesure la part des revenus consacrée au remboursement des dettes. Il est généralement exprimé en pourcentage et sert à évaluer la capacité d'un individu à honorer ses engagements financiers. Un taux d'effort bien géré peut non seulement augmenter vos chances d'obtenir un financement mais aussi vous permettre de bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses.

Sa formule de calcul est la suivante :

Taux d’effort = (Mensualités de l’emprunt / Revenus Nets) x100)

Identifiez un projet immobilier en adéquation avec vos envies et votre budget

Trouver un appartement ou une maison qui correspond à vos besoins et à votre budget peut être une tâche ardue. Le marché immobilier est souvent saturé d'options, et il peut être difficile de naviguer entre les différentes offres, les zones géographiques, et les contraintes budgétaires. De plus, les démarches administratives et financières peuvent rapidement devenir complexes et stressantes. Que vous souhaitiez acheter ou investir, mieux vaut se faire accompagner.

Un agent immobilier peut être d'une certaine aide de par sa connaissance du marché, et peut vous aider à cibler des biens qui correspondent à vos critères. Cependant, l'agent immobilier travaille souvent pour une agence et peut avoir un portefeuille de biens limité. Le courtier immobilier, en revanche, offre des avantages qui vont au-delà de ceux d'un agent immobilier classique.

Celui-ci a notamment accès à un vaste réseau de contacts, y compris des promoteurs immobiliers, ce qui élargit considérablement le choix de biens disponibles. Il dispose d’une connaissance approfondie du marché et peut fournir des conseils plus personnalisés et spécifiques, notamment en matière de financement et de défiscalisation.

Et il ne faut pas non plus oublier que le courtier immobilier vous accompagne de A à Z dans votre projet, depuis la définition de vos besoins jusqu'à la signature de l'acte de vente, en passant par la recherche de financements et les démarches administratives. N’hésitez donc pas à faire appel à cet acteur pour vos recherches.

Identifiez les aides auxquelles vous pouvez prétendre

En optant pour un bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages, notamment en termes d'aides financières et de dispositifs fiscaux. Ces aides peuvent considérablement alléger votre investissement initial et vos charges futures, et donc avoir un impact positif sur le montant de votre emprunt ou votre capacité de remboursement.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous pouvez notamment bénéficier de la loi Pinel Plus, une extension de la loi Pinel classique, permettant une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 63 000 € sur 12 ans. Les taux de réduction varient en fonction de la durée d'engagement, allant de 12% pour 6 ans à 21% pour 12 ans.

Si en revanche, vous souhaitez acheter votre première résidence principale, vous pouvez bénéficier du PTZ, un prêt aidé par l'État, sans frais de dossier ni intérêts. Il est destiné aux primo-accédants et peut financer jusqu'à 40% d'un logement neuf. Le PTZ est attribué en fonction d'un zonage géographique et de plafonds de ressources. Il peut être complété par un PTZ local dans certaines communes.

Le neuf donne également droit à d’autres avantages, comme celui de bénéficier de frais de notaire réduits, entre 2% et 3% dans le neuf contre 8% dans l’ancien. De même, sous certaines conditions, notamment géographiques et de revenus, il est possible de bénéficier d'une TVA réduite à 5,5% ou 10% au lieu de 20%. Et il ne faut pas non plus oublier que certaines municipalités offrent une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années suivant l'achat d'un bien neuf.

Assainissez votre situation financière

Avant de vous lancer dans la quête d'un prêt immobilier, il est essentiel de mettre de l'ordre dans vos finances. Un dossier financier sain et bien préparé est un atout majeur pour obtenir un prêt aux conditions les plus favorables.

Les dettes à court terme, telles que les découverts bancaires ou les crédits à la consommation, peuvent être un frein à l'obtention d'un prêt immobilier. Les établissements financiers regardent avec attention votre capacité à gérer votre budget. Remboursez ces dettes ou consolidez-les en un seul prêt à long terme pour améliorer votre profil emprunteur. Pensez également à payer vos factures à temps.

Rassemblez vos documents personnels

Une quantité importante de documents est à joindre à votre dossier de crédit immobilier. Certains sont relatifs à votre identité et sont relativement communs, à savoir :

• Une pièce d’identité (CNI ou passeport);
• Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture d’énergie, de téléphone...);
• Si vous êtes hébergé à titre gratuit par un proche, il vous faudra fournir une attestation d’hébergement jointe d’un justificatif de domicile à son nom.

Si vous empruntez à deux, pensez également à fournir un justificatif de domicile (livret de famille, certificat de pacs ou de mariage...

Les autres documents à fournir auront trait aux sources de revenus et au patrimoine de l’emprunteur. :

• 2 derniers avis d’imposition;
• 3 derniers bulletins de salaire ou attestation comptable;
• Les 3 derniers relevés de compte en banque;
• Un contrat de travail.

Enfin, selon votre situation, vous devrez fournir, ou non, les documents suivants :

• Déclaration ISF (si assujetti);
• Les titres de propriété de ses biens immobiliers, accompagnés des baux des logements mis en location s’il y a lieu;
• Le relevé de comptes titres;
• Le relevé de comptes d’épargne;
• Le relevé de situation de contrat d’assurance-vie;
• Une attestation ou un état des droits à crédits épargne logement;
• Un relevé d’épargne salariale.

Les derniers documents à fournir sont relatifs aux charges de l’emprunteur :

• Une copie de chaque contrat de prêt et de l’avenant si modification;
• Une copie du tableau d’amortissement.

Il est conseillé de rassembler tous ces documents bien avant votre rendez-vous avec la banque pour gagner du temps. Penser à les ramenez avec vous lors de vos rendez-vous. Un dossier bien préparé non seulement accélère le processus d'obtention du prêt, mais rassure également le prêteur sur la solidité de votre projet immobilier.

Rassemblez les documents relatifs à votre projet immobilier

Les autres documents à fournir sont relatifs au bien immobilier que vous souhaitez acheter. Dans le cas d’un bien immobilier neuf, il faudra que vous rameniez :

• Un compromis (ou une promesse) de vente avec signature;
• Les coordonnées du notaire mandaté;
• Le contrat de réservation s’il s’agit d’un achat en VEFA;
• Le plan de construction ou autre document indiquant les surfaces du logement;
• Le contrat de construction si votre achat porte sur une maison individuelle, accompagné d’un compromis de vente de terrain.

L’heure viendra ensuite de chercher l’offre d’emprunt parfaite.

Faites jouer la concurrence entre les différents établissements de crédit

Commencez dans un premier temps par prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire habituel et à lui présenter votre dossier. Vous pourriez bénéficier d’une marge de négociation intéressante en tant que client. Mais malgré tout, pour maximiser vos chances d'obtenir les meilleures conditions de prêt, il est judicieux de faire jouer la concurrence entre les différents établissements financiers.

L'une des méthodes les plus efficaces pour ce faire est de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel connaît parfaitement le marché et les critères d'évaluation des banques. Il peut vous aider à monter un dossier solide et à choisir le type de prêt le plus adapté à votre situation. Le courtier prend en charge toutes les démarches administratives et les négociations avec les banques, vous faisant gagner un temps précieux.

Une fois que vous avez trouvé le parfait crédit pour votre projet, que vous ayez sollicité plusieurs banques vous-même ou fait appel à un courtier, il sera temps de signer votre offre. Vous disposez alors d’un délai de 10 jours pour vous rétracter dans l’éventualité où vous trouviez mieux ailleurs.

Comparez les différentes assurances emprunteur à votre disposition

L’assurance emprunteur est le dernier détail sur lequel se pencher dans le cadre d’un achat immobilier, notamment dans le cadre d’un investissement en loi Pinel Plus. Elle peut représenter une part significative du coût total d'un prêt immobilier, et il ne faut donc pas négliger son choix. Les lois Lagarde et Lemoine offrent en effet la possibilité de faire jouer la concurrence, non seulement au moment de la souscription du prêt mais aussi en cours de crédit.

Il est donc crucial de ne pas se limiter à l'assurance groupe proposée par votre banque. En effet, chaque assurance a ses propres critères de tarification basés sur des éléments comme l'âge, la profession, ou même la pratique sportive. En décortiquant les offres pour trouver le contrat le plus adapté à votre profil, vous pourrez faire des économies substantielles sur la durée du prêt.

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact