Guide de la déclaration des intérêts intercalaires en loi Pinel Plus

La déclaration des intérêts intercalaires en loi Pinel Plus est une étape souvent méconnue, mais cruciale pour les investisseurs immobiliers. Ces intérêts sont générés lors du déblocage progressif des fonds pour un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Ils représentent une part significative des coûts associés à un investissement immobilier et peuvent, si mal gérés, alourdir considérablement la charge financière de l'investisseur.

Cependant, il existe des moyens de déduire ces intérêts de vos impôts, ce qui peut alléger la note. Le présent guide vise à éclairer les investisseurs sur la manière de déclarer ces intérêts, de les calculer et même de les déduire. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un novice en la matière, ce guide est conçu pour vous fournir des informations précises et utiles qui vous aideront à optimiser votre investissement immobilier.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Comprendre les intérêts intercalaires est essentiel pour tout investisseur en loi Pinel. Apprenez ce que sont ces intérêts, leur importance fiscale et leur impact sur le coût total de votre investissement.

Définition

Les intérêts intercalaires sont des frais financiers spécifiques qui s'accumulent lors de l' achat d'un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Dans ce type d'achat, le financement est souvent réalisé en plusieurs étapes, correspondant aux différentes phases de la construction du bien.

À chaque étape, le promoteur ou le constructeur émet un appel de fonds, qui est adressé directement à la banque de l'investisseur. Cette dernière débloque alors les fonds nécessaires pour poursuivre la construction. Les intérêts intercalaires sont calculés sur la base de ces montants débloqués.

Importance en loi Pinel Plus : une dimension fiscale

Dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Pinel, les intérêts intercalaires prennent une importance particulière en raison de leur impact fiscal. En effet, la loi Pinel Plus offre des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs, notamment la possibilité de déduire certains coûts associés à l'investissement immobilier de leurs revenus imposables. Parmi ces coûts déductibles figurent les intérêts intercalaires.

La déduction de ces intérêts peut avoir un effet considérable sur la rentabilité globale de votre investissement. Par exemple, si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, la déduction des intérêts intercalaires peut réduire de manière significative votre charge fiscale, augmentant ainsi le rendement net de votre investissement.

Impact sur le coût total de l’investissement

Lorsqu'il s'agit d'investir en immobilier, notamment en loi Pinel, les coûts associés à l'opération vont bien au-delà du prix d'achat du bien. Parmi ces coûts supplémentaires, les intérêts intercalaires occupent une place significative et peuvent, si mal gérés, alourdir considérablement le coût total de votre investissement. En effet, ces intérêts sont calculés sur les montants débloqués à chaque étape de la construction et s'accumulent jusqu'à la livraison du bien.

Il est donc crucial de prendre en compte ces intérêts lors de la planification financière de votre investissement. Une sous-estimation de ces coûts peut entraîner une mauvaise évaluation de la rentabilité de votre investissement et, dans le pire des cas, rendre l'opération financièrement non viable. La bonne nouvelle est que ces intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui peut atténuer leur impact sur le coût total.

Intérêts intercalaires vs intérêts d’emprunt : la différence

Lorsqu'on parle de financement immobilier, il est courant de rencontrer les termes "intérêts intercalaires" et "intérêts d'emprunt", mais il est crucial de bien distinguer ces deux types de frais financiers, car ils ont des implications différentes sur votre investissement et votre fiscalité.

Les intérêts d'emprunt sont les frais financiers calculés sur le capital restant dû de votre prêt immobilier. Ils sont payés mensuellement, et ce, pendant toute la durée de l'emprunt. Ces intérêts sont également déductibles de vos revenus fonciers, mais ils s'appliquent de manière constante, que le bien soit en construction ou déjà livré.

Les intérêts intercalaires, en revanche, sont spécifiques à la période de construction du bien immobilier. Ils sont calculés sur les montants débloqués à chaque étape de la construction et s'accumulent jusqu'à la livraison du bien. À ce moment-là, le prêt entre en phase d'amortissement, et les intérêts intercalaires cessent de s'appliquer. Vous commencez alors à payer les intérêts d'emprunt classiques.

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires est une étape clé pour tout investisseur en loi Pinel. Cette section détaille la formule de calcul, les variables en jeu et fournit un exemple concret pour une meilleure compréhension.

Échéancier des appels de fonds en VEFA

Dans le cadre d'un achat en VEFA, les paiements sont échelonnés selon un échéancier d'appels de fonds prédéfini. Cet échéancier respecte les montants maximums prévus par l’ article R261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation. L'échéancier transmis par la banque à l’acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation est généralement structuré comme suit :

• 5% du prix du logement à payer à la réservation du logement;
• 30% du prix du logement à l'achèvement des fondations;
• 35% du prix du logement à verser à la mise hors d’eau;
• 25% du prix du logement à verser à l'achèvement des travaux;
• 5% du prix du logement à payer à la remise des clés.

Les variables à prendre en compte

Le calcul des intérêts intercalaires repose sur plusieurs variables qui méritent une attention particulière pour une gestion optimale de votre investissement en loi Pinel Plus.

1. Montant du capital à débloquer : Ce montant est déterminé par les appels de fonds émis par le promoteur à chaque étape clé de la construction. Ces étapes peuvent inclure l'achèvement des fondations, la mise hors d'eau, la mise hors d'air, etc. Chaque appel de fonds représente un pourcentage du prix total du bien, et c'est sur ce montant que seront calculés les intérêts intercalaires.
2. Taux d’intérêt : Le taux d'intérêt est un élément crucial dans le calcul des intérêts intercalaires. Il est fixé lors de la souscription du prêt immobilier et peut varier en fonction de divers facteurs tels que la durée du prêt, votre profil d'emprunteur et les conditions du marché. Un taux d'intérêt élevé augmentera le montant des intérêts intercalaires.
3. Durée de Construction : La durée de construction est le temps estimé pour achever le bien immobilier. Cette durée peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la complexité du projet et les conditions météorologiques.

Mécanisme de calcul : une formule simple

Le calcul des intérêts intercalaires peut sembler intimidant, mais il repose en réalité sur une formule assez simple. Cette formule est la suivante :

(Montant du capital à débloquer x Taux d’intérêt) / Durée de construction

Bien que simple, cette formule est cruciale pour comprendre et anticiper les coûts associés à votre investissement immobilier en loi Pinel Plus. Elle vous permet de calculer les intérêts intercalaires pour chaque étape de la construction, en fonction des appels de fonds émis par le promoteur.

Exemple de calcul : un cas concret

Pour mieux comprendre le mécanisme de calcul des intérêts intercalaires, rien ne vaut un exemple concret. Imaginons que vous investissiez dans un appartement en T2 à Toulouse en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) d'une valeur de 225 000 €. Vous avez obtenu un prêt immobilier à un taux d'intérêt de 4% et la durée totale du prêt est de 25 ans. Le chantier de construction doit durer 12 mois et débute en novembre 2023.

Premier appel de fonds : achèvement des fondations.

En tant qu’acquéreur, vous avez déjà versé les 5% liés à la réservation du logement (11 250€). Le promoteur émet un premier appel de fonds correspondant à 30% de la valeur totale du bien pour l'achèvement des fondations. Dans ce cas, la banque débloque 30% de 225 000 €, soit 67 500 €. Pour calculer les intérêts intercalaires sur ce montant, vous appliquez la formule :

Intérêts intercalaires = (67 500 x 4%) / 12 = 225€

Vous paierez ainsi 225€ par mois d’intérêts intercalaires jusqu’à la prochaine phase du chantier.

Deuxième Appel de Fonds : Mise Hors d'Eau

Le promoteur procède au deuxième appel de fonds une fois effectuée la mise hors d’eau de l’immeuble, 5 mois plus tard. Celui-ci sera de 35% du prix du logement, soit 78 750€. Afin de calculer les intérêts intercalaires, vous appliquerez donc la formule :

Intérêts intercalaires = ((67 500 + 78 750) x 4%) / 12 = 487,5€

Vous paierez ainsi 487,50€ par mois d’intérêts intercalaires jusqu’à la prochaine phase du chantier.

Dernier appel de fonds : Achèvement des travaux

Le chantier entre dans sa phase d’achèvement 4 mois plus tard, et le promoteur déclenche donc le dernier appel de fonds. Celui-ci sera de 25% du prix du logement, soit 56 250€. Afin de calculer les intérêts intercalaires, il faudra appliquer la formule :

Intérêts intercalaires = ((67 500 + 78 750 + 56 250) x 4%) / 12 = 675€

Vous devrez donc payer 675€ par mois d’intérêts intercalaires jusqu’à la livraison de votre appartement.

Tableau récapitulatif

Les frais de réservation ne sont pas compris dans le calcul des frais intercalaires. De même, les 5% restant du prix du logement sont à verser au moment la livraison du logement, si vous n’avez pas émis de réserves, et ne sont donc pas pris en compte dans ce calcul. N'hésitez pas à vous faire accompagner au moment de la réception de votre appartement pour faire fonctionner pleinement la levée de réserves. Une fois le logement livré, vous commencez véritablement à rembourser vos intérêts d’emprunt.

Comment déclarer ces intérêts ?

La déclaration fiscale des intérêts intercalaires est une étape incontournable pour optimiser la rentabilité de votre investissement en loi Pinel. Nous vous guidons à travers le processus de déclaration.

Quand les déclarer ?

Il y a deux cas de figure principaux en ce qui concerne la déclaration des intérêts intercalaires Pinel :

• Vous avez déjà réalisé un investissement locatif : vous pouvez déclarer vos intérêts intercalaires avant même la livraison de votre appartement;
• C’est votre premier investissement locatif : Vous devez attendre de toucher vos premiers revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers, afin de déduire les intérêts intercalaires de ces derniers sur votre déclaration.

Où les déclarer ?

Si vous êtes encore à la déclaration papier, c’est sur le formulaire CERFA 2044, lié aux revenus fonciers, que vous devrez les déclarer. C’est plus précisément sur la ligne 250 que vous devrez déduire les charges liées aux intérêts d’emprunts.

Si vous déclarez vos impôts sur internet, vous devez reporter vos intérêts intercalaires dans la case 221 de la déclaration fiscale 2044.

Comment les déduire ?

Les intérêts intercalaires peuvent être déduits des revenus fonciers imposables, calculés sur les loyers perçus. Vous pouvez donc soustraire ces intérêts au montant des loyers que vous avez perçus sur votre déclaration d’impôts, tout comme d’autres frais tels que les frais de dossiers bancaires, de gestion locative ou encore les charges de copropriété.

Si jamais ces intérêts venaient à être supérieurs au montant des loyers collectés sur un an, vous avez la possibilité de les reporter pendant 10 ans afin de les déduire ultérieurement. En effet, si vous percevez peu ou pas encore de loyer, les intérêts intercalaires sont en “déficit reportable”, mais uniquement sur les revenus fonciers positifs après déduction des autres charges.

Quels documents pour ma déclaration ?

1. Votre contrat de prêt, indiquant le montant du prêt, sa durée et le montant de vos mensualités;
2. Vos relevés de compte sur la période concernée, où figurent les montant des intérêts intercalaires prélevés;
3. D’éventuelles factures liées aux frais de dossier bancaire, d’hypothèque ou d’assurance décès;
4. Les quittance des loyers que vous avez perçus;
5. Les justificatifs de charges déductibles (gestion, travaux, etc...).

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