Pinel Plus : quel type d'appartement acheter pour louer ?

Le marché de l'investissement locatif en France est dynamisé par des dispositifs fiscaux incitatifs comme la Loi Pinel Plus. Cette dernière, conçue pour encourager les investissements dans des logements neufs et durables, offre des avantages fiscaux substantiels. Cependant, pour maximiser ces avantages, il est crucial de bien choisir le type d'appartement dans lequel investir.

Le choix doit être guidé par plusieurs facteurs, dont la demande locative dans la zone géographique ciblée, les rendements locatifs potentiels et, bien sûr, les critères spécifiques imposés par la Loi Pinel Plus. Ce choix peut s'avérer complexe, chaque type de logement présentant ses propres avantages et inconvénients en termes de coût, de facilité de location et de rendement locatif. Voici notre guide comparatif.

Les différents types d’appartements et leurs avantages

Studio ou T1

Les studios ou appartements de type T1 représentent une option d'investissement particulièrement intéressante dans certaines zones géographiques. Ces logements sont souvent prisés dans les grandes villes, les centres universitaires et les zones à forte activité économique. La demande est généralement portée par des étudiants, des jeunes professionnels ou des personnes en transition professionnelle.

Surface minimale selon la Loi Pinel Plus : 28m² et 3m² d’espace extérieur privatif.

Avantages

1. Un prix moins élevé : en raison de sa superficie, le Studio est le type d’appartement le moins cher, et constitue donc une typologie idéale pour un premier investissement;
2. Facilité de location : les studios sont souvent plus faciles à louer en raison de leur taille réduite et de leur coût de location plus abordable, surtout dans les villes étudiantes où ils sont extrêmement recherchés;
3. Rendement intéressant : le rendement locatif au mètre carré d'un studio est souvent intéressant en raison de sa petite superficie et de son prix moins élevé;
4. Peu de vacance locative : en raison d’une tension locative très forte sur ce type de biens, le propriétaire d’un studio situé dans une ville étudiante risque d’avoir peu de vacance locative;
5. Flexibilité : les studios peuvent être facilement transformés ou réaménagés.

Inconvénients

1. Turnover élevé : les studios sont souvent loués par des personnes de passage (étudiants, jeunes professionnels), ce qui peut entraîner un turnover élevé et donc des coûts associés à la recherche de nouveaux locataires;
2. Remise en état : en raison des déménagements plus fréquents des locataires, l’usure d’un studio est généralement plus rapide. Il faudra donc prévoir un budget pour la remise en état de l’appartement.

Appartement 2 pièces ou T2

Les appartements de type T2, composés d'une chambre et d'un salon, offrent un bon équilibre entre le coût d'achat et la facilité de location. Ils sont particulièrement adaptés pour les couples ou les personnes vivant seules et sont souvent en demande dans des zones urbaines ainsi que dans des villes de taille moyenne.

Surface minimale selon la Loi Pinel Plus : 45m² avec 3m² d’espace extérieur privatif.

Avantages

1. Facilité de location : les T2 sont souvent plus faciles à louer que les grands appartements, en particulier dans les zones urbaines où la demande pour ce type de logement est forte et où les loyers sont plus élevés. Très populaire auprès des couples et des jeunes actifs, il s’agit tout simplement de la typologie la plus recherchée en France;
2. Rendement Locatif : le rendement locatif d’un T2 est très intéressant en raison de son prix relativement bas comparé aux plus grandes surfaces et de son loyer plus élevé que celui d’un studio;
3. Stabilité des Locataires : les T2 attirent souvent des locataires à la recherche d'un logement à plus long terme, comme les jeunes couples ou les professionnels célibataires, ce qui réduit considérablement le turnover, qui est ainsi plutôt bas en comparaison à celui d’un studio;
4. Des dossiers de qualité : en raison de leur public cible, les T2 ont tendance à attirer des profils de locataires plus sérieux, ce qui peut faciliter la phase de recherche pour un propriétaire.

Inconvénients

Prix d’achat : le coût d'achat d'un T2 est généralement plus élevé que celui d'un studio, ce qui peut nécessiter un investissement initial plus important.

Appartement 3 pièces ou T3

Les appartements de type T3, composés de deux chambres et d'un salon, sont souvent recherchés par les petites familles, les couples envisageant d'agrandir leur famille ou les colocataires. Ils offrent un bon rendement locatif à long terme et sont particulièrement en demande dans les zones résidentielles et les banlieues proches des grandes villes.

Surface minimale selon la loi Pinel Plus : 62 m² avec 5 m² d’espace extérieur privatif.

Avantages

1. Demande Stable : les T3 connaissent une demande stable auprès des familles dans les zones résidentielles, en particulier celles qui sont bien desservies par les transports en commun et les services publics;
2. Des baux plus longs : louer un T3 à une famille permettra de signer de locataires stables qui vont rester sur la durée. Cela offre donc davantage de stabilité et de sécurité à un investisseur, qui est moins à risque de vacance locative;
3. L’option colocation : un T3 peut permettre à un investisseur de mettre son appartement en colocation. Cette formule permet d’obtenir une rentabilité élevée, notamment car, en additionnant les loyers versés par chaque colocataire, les recettes locatives seront plus élevées qu’en réalisant un seul bail. De même, les colocataires se chargent de chercher de nouveaux locataires, réduisant le travail de gestion locative;
4. Flexibilité d'aménagement : les T3 offrent plus d'espace et de pièces, permettant une plus grande flexibilité dans l'aménagement et la décoration, ce qui peut être un atout pour attirer des locataires.

Inconvénients

1. Coût d'entretien : les T3, en raison de leur taille plus grande, peuvent entraîner des coûts d'entretien plus élevés, notamment pour les réparations et la maintenance;
2. Investissement initial : le coût d'achat d'un T3 est généralement plus élevé que celui des studios ou des T2, ce qui nécessite un investissement initial plus conséquent.

Appartement 4 pièces ou T4

Les appartements de type T4, qui comprennent trois chambres et un salon, sont souvent le choix privilégié des familles nombreuses ou des personnes souhaitant disposer d'un espace supplémentaire pour un bureau ou une salle de jeux. Ces appartements sont fréquemment situés dans des quartiers résidentiels, loin du bruit et de l'agitation des centres-villes.

Surface minimale selon la Loi Pinel Plus : 79m² avec 7m² d’espace extérieur privatif.

Avantages

1. Qualité de vie : les T4 offrent généralement un cadre de vie plus agréable, avec des espaces plus grands permettant au locataire d’en faire son véritable foyer;
2. Locataires à long terme : les T4 ont tendance à attirer de grandes familles, qui sont souvent à la recherche d'une résidence principale et sont donc plus susceptibles de rester sur une longue période, réduisant ainsi le risque de turnover;
3. Possibilité de faire une colocation : comme les T3, les T4 peuvent permettre de réaliser une colocation, qui s’avérera plus rentable qu’un bail classique;
4. Potentiel de valorisation : les T4, en raison de leur taille et de leur emplacement souvent privilégié, ont un fort potentiel de valorisation à long terme, ce qui peut être bénéfique en cas de revente.

Inconvénients

1. Complexité de gestion : la taille et la complexité d'un T4 peuvent rendre la gestion locative plus exigeante, notamment en ce qui concerne l'entretien du logement et des équipements;
2. Difficultés à trouver des locataires : les T4 peuvent être plus difficiles à louer en période de faible demande, en particulier dans les zones où il n’existe pas de forte demande pour des logements de cette taille.

Appartement 5 pièces ou T5

Les appartements de type T5, qui comprennent quatre chambres et un salon, sont souvent considérés comme des biens immobiliers haut de gamme. Ils attirent généralement des familles nombreuses, des professionnels de haut niveau ou des investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier avec des biens de grande valeur.

Surface minimale selon la Loi Pinel Plus : 96m² avec 9m² d’espace extérieur privatif.

Avantages

1. Diversification du portefeuille : investir dans un T5 permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier en y ajoutant un bien de grande valeur;
2. Loyers élevés : en raison de leur taille et de leur emplacement souvent attractif, les T5 peuvent commanditer des loyers plus élevés, ce qui peut compenser le coût d'achat initial sur le long terme;
3. Prestige et exclusivité : les T5 sont souvent situés dans des quartiers recherchés et peuvent inclure des équipements de luxe, ce qui peut attirer des profils de locataires de haute qualité;
4. Faire une grande colocation : avec un T5, il sera possible de réaliser une colocation avec, au minimum, quatre colocataires, ce qui peut s’avérer extrèmement rentable.

Inconvénients

1. Coût d'acquisition : le coût d'achat d'un T5 est généralement très élevé, ce qui peut limiter le nombre d'investisseurs capables de se lancer dans ce type d'investissement;
2. Sensibilité au marché : les T5 sont souvent plus sensibles aux fluctuations du marché immobilier. En période de récession, ces propriétés peuvent être plus difficiles à louer ou à vendre.

Les critères à ne pas oublier de la loi Pinel Plus

La Loi Pinel Plus, mise en place en Mars 2022, est une évolution du dispositif Pinel classique. Elle vise à encourager les investissements dans des programmes immobiliers durables et dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV). Si elle établit des critères de surfaces minimales à respecter, elle comprend également une multitude d’autres critères, qui viennent s’ajouter à ceux de la loi Pinel classique.

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires font notamment partie des critères d'éligibilité conservés. Ces plafonds sont adaptés à chaque localisation, en fonction de la tension locative à l’œuvre dans chaque zone éligible au dispositif.

L’une des grandes nouveautés est que pour être éligible, le bien immobilier doit respecter le jalon 2025 de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). Les logements acquis en 2024 devront également être conformes à l' étiquette A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Critère additionnel de confort, la loi impose une double orientation pour les logements à partir du T3. Pour les studios et les 2 pièces, cette exigence devient une recommandation.

En revanche, en investissant dans un quartier prioritaire, un investisseur peut pleinement bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus en remplissant seulement les critères d’éligibilité de la loi Pinel classique.

Loi Pinel Plus : le plein d’avantages

Pour rappel, grâce à la loi Pinel Plus, un investisseur peut bénéficier :

• d’une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat de son bien pour une mise en location de 6 ans;
• d’une réduction d’impôt de 18% du prix d’achat de son bien pour une mise en location de 9 ans;
• d’une réduction d’impôt de 21% du prix d’achat de son bien pour une mise en location de 12 ans.

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